文/王珊珊
北京岳成律师事务所
北京总所律师助理
所谓借名买房，是指实际购房人因不具备购房、房屋贷款资格等原因借用他人名义购房，借名人实际支付购房款，出名人对外签署房屋买卖合同并将房屋所有权登记在其名下的行为。
关于借名买房的效力，实务中争议颇多。《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》（京高法发〔2014〕489号）中第九条“因住房限购政策的限制，当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人以其系实际买受人为由，要求确认房屋归其所有或办理房屋过户登记的，不予支持；借名人因自身条件变化或政策发生调整等原因符合住房限购政策的，可以判决登记人为其办理房屋过户登记手续”之论述事实上通过对继续履行方式的肯定确认了一定条件下借名买房合同的效力，当然其前提是不存在《民法典》第153条及第154条中所述导致民事法律行为无效的因素。而在社会生活中，发生在特定关系尤其是亲友间的借名买房现象更为多见，那么在法律上如何认定双方是否成立借名买房关系以及其效力呢？
首先，关于双方是否成立借名买房的法律关系，若存在书面借名买房协议，一般会认定存在借名买房合意，但司法实务中更多表现为借名人与出名人间具备特定的身份关系，如亲属、朋友等，基于双方的信任，借名买房的合意往往通过口头形式表现，一般不会签订书面购房协议，该种情况下法官将综合房屋产权证书、购房合同、收据的持有保管情况；购房款及贷款的实际偿还情况；房屋的装修情况；房屋实际居住情况；物业费及维修基金等相关费用的缴纳情况；租金收取情况等综合衡量判定。常见的情况是借名人与出名人各自占领不同的要素，那么问题随之而来，在上述多个要素中，何种要素占据主导地位，并将直接影响借名买房关系成立与否的走向呢？
笔者曾经代理过一起发生在近亲属间的借名买房纠纷，从法官的判决中可一窥司法裁判规则的走向。基本案件情况是这样的：借名人A与出名人B分别为一对夫妻，双方基于兄弟关系联结而成，借名人A夫妻可能后续将解除婚姻，我方代理出名人一方。出名人A可提供支付凭证证明其系案涉房屋的实际出资人，并持有案涉房屋的购房合同、收据、发票等材料，借名人则实际占有使用案涉房屋，包括对房屋进行装修、缴纳物业费等费用。案件至此黑白难辨，而最终让法官认定两对夫妻间成立借名买房关系的关键性证据是，借名人提供了大量的通话录音材料，其中包含出名人承认案涉房屋系借名人夫妻所有的陈述，以此最终推翻了不动产现有登记的推定效力。
彼时笔者刚刚接触民事法律实务，会偏向于我方当事人，认为双方之间不存在借名买房的合意，理由不外乎就是北京地区的房屋价值极高，出名人B承担了案涉房屋价款的全部支付义务，结合生活经验，可判断出名人B就是案涉房屋的实际所有人，之所以由借名人A实际占有使用案涉房屋，是出于兄弟间情谊。另外，从举证责任分配的角度上看，借名人A夫妻负有举证证明借名买房合意存在的责任，我方的代理思路以 及方案也基本围绕上述理由展开。出乎意料的是，我方在一审阶段败诉了，即使后续又提出上诉、申请再审，终是没有逃脱败诉的结局。
当时确实难以理解法官的审判思维，值得庆幸的是，今天我终于有了对案件不同的理解。本案中，A与B系兄弟关系，与该种亲属关系相牵连的房屋购买及出资行为既是市场行为，也蕴含着家庭身份属性，且 出名人B一方很难对借名人A提供的录音材料作出合理解释，由此看来，在未形成书面借名买房协议的情况下，实际出资以及房屋购房款及贷款的支付并非判定借名买房合意成立与否的决定性要素，而这种实质性的裁判倾向对于司法中亲属伪造购房协议书，虚构借名买房法律关系，损害第三人的合法利益将是有力的一击。
其次，关于借名买房协议的效力，则主要结合借名买房的原因加以裁断。司法实务中的倾向性意见是，规避限购令的借名买房合同无效，转移财产规避债务类的借名买房合同无效，降低交易成本享受特定优惠类的借名买房合同有效，对于购买保障性住房的借名买房合同效力则存在争议，持有无效观点的理由在于借名人不具备购房资格，双方的借名买房合同因违反相关政策、损害社会公共利益而无效；还有一种说理观点为其规避国家经济适用房政策的行为目的及方式均存在不正当性，具有法律上的可非难性，该行为也违背公序良俗应属无效。
总之，借名人意欲推翻不动产登记的推定效力，负有行为与结果意义上的举证证明责任。在借名人与出名人间存在特定的亲友关系又未形成书面借名买房协议时，应注意收集对房屋的实际占有使用类证据材料，对购房合同、发票类持有保管证据材料，同时对于借名买房的效力应属合法有效，否则即使可证明存在借名买房的合意，但终将因为合同效力难以突破而于事无补。
从程序以及请求权基础上看，主流观点坚持借名人权益为债权请求权的根本性质，严格恪守了物、债的二分体系的要求，且认为借名法律关系中不存在不动产物权变动的其他法定原因，不动产登记簿所记载的权利状况应当在交易秩序中得到尊重，故请求权基础为债权请求权，案由应为合同纠纷类。
在借名人提出的案外人执行异议中，司法实践将借名法律关系项下借名人要求出名人履行变更登记义务的债权请求权与直接确认为所有权人的物权进行了严格区分，故在借名人提起的执行异议之诉中，其中主流裁判结果均认定借名人享有权益为债权请求权而非物权，进而借名人无权排除第三人对于争议不动产的强制执行，在这也提醒广大购房者非必要不采取借名买房的购房方式。
