文/张京伟
北京岳成律师事务所
北京总所律师助理
随着我国居民收入和城市化程度的提高，各个城市的居民小区越来越大，车辆越来越多，停车问题就成了人们口中经久不衰的热点话题，众所周知，小区内停车位来源一般分为产权车位、公摊车位以及人防车位，其中产权车位是产权人所有的车位，公摊车位是公共面积规划的停车位，也就是业主们共同共有的停车位，但最后一种车位来源，就是在人防工程中规划的停车位，即“人防车位”，其使用权往往会使业主和开发商产生纠纷，其产权归属也常常让业主以为是共同共有面积，那么，人防车位到底是个啥？我们一起来分析一下。
人防工程，全称是人民防空工程，是指为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护而单独修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。现代居民小区内建设的人防工程一般是平战两用的地下工程。
《民法典》第二百五十四条第一款规定，国防资产属于国家所有。《人民防空法》第二条规定，人民防空是国防的组成部分。国家根据国防需要，动员和组织群众采取防护措施，防范和减轻空袭危害。人民防空实行长期准备、重点建设、平战结合的方针，贯彻与经济建设协调发展、与城市建设相结合的原则。
根据上述规定，小区内的人防工程也属于国防工程，其产权是属于国家所有的，并非有些业主认为的是业主的共同共有面积。但为什么有的购房合同中约定的公摊面积会出现人防工程这一项，而有些购房合同中却没有这一项呢？
实际上，列入公摊面积的人防工程也不能改变其产权属于国家所有的事实，但是否列入公摊面积，直接影响着人防工程使用管理权及收益权的归属。
《人民防空法》第五条规定，国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。
为便于理解，我们来看一个小区业委会与开发商就人防车位使用管理权及收益权产生纠纷的案例：
2009 年某县国土资源局与某房地产公司签订协议，将一块土地转让给该房地产公司用于某小区建设。2011年某县人民防空办公室向房地产公司作出人民防空办公室关于某小区项目修建防空地下室的审核意 见，意见中“同意房地产公司在某小区项目中按国家标准修建战时可用于防空地下室设计方案，防护等级为乙类、常六级，…平时作为车库…”，房地产公司根据上述文件投资建设了地下人防工程，并将其作为地下停车场使用。2014 年，某县人民防空办公室出具防空地下室竣工验收认可文件。测绘公司出具房产测绘报告书，在某小区面积汇总表中指出：公共分摊系数为0.197，人防工程的建筑面积未计入业主公摊面积。
2016年，某小区业委会发出关于地下车库收费的通知，将某小区的地下人防车位约30个出租，并收取租金，房地产公司因业委会对外租赁人防车位向法院起诉，请求返还租金并停止侵害。某小区业委会应诉认为，房地产公司已将地下人防工程投资摊入建设成本，业主通过购买房屋已成为人防工程的实际投资者。
法院经审理认为，房地产公司作为某小区的开发建设单位，通过合法建造方式取得了小区建筑的所有权，并通过与业主签订商品房买卖合同等方式将相关商品房的权利让渡给业主。 根据《物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对上述专有部分和共有部分作了更加详细具体的解释，但没有规定地下人防工程属于共有部分，也没有对其相关权益的归属等作出规定。房地产公司与业主签订的商品房买卖合同既没有将地下人防工程的建筑面积计入业主公摊面积，也没有约定地下人防车位的使用管理权和收益权归业主所有。而根据《中华人民共和国人民防空法》 第五条第二款规定，某小区业委会主张，房地产公司已将地下人防工程投资摊入建设成本，业主通过购买房屋已成为人防工程的实际投资者，该主张没有事实和法律依据，不予采纳。房地产公司依法办理某小区地下人防工程的审批及验收，享有涉案人防工程地下室的使用管理权和收益权。房地产公司要求业委会返还收取的人防工程地下车位租金及停止侵害行为的主张，应予支持。
从上述案例来看，小区业主主要是通过商品房买卖合同关系而非投资关系取得小区特定住宅或经营性用房的所有权及使用权，其权利范围应依商品房买卖合同和有关法律、行政法规和司法解释确定。开发商投资建设人防工程后，确定人防工程使用管理权和收益权的关键就在于商品房买卖合同中，如果合同约定的公摊面积包含人防工程，那么，业主在购买房屋时，实际上开发商已经将建设人防工程的投资转嫁到了业主身上，业主就成为了人防工程的实际投资者，相应的，业主在办理相应手续后就享有人防工程使用管理权和收益权，相反，正如案例中的情况，开发商并未将人防工程列入公摊，亦未将相应权利明确约定转移给业主或列入共用部位，则开发商作为投资者，享有对人防工程的相应权利。
搞清楚了人防车位的权属问题，在租赁和使用人防车位方面，还要注意以下两个问题：一是无论是谁使用管理人防工程，其均归国家所有，不能办理产权证，根据《人民防空工程平时开发利用管理办法》 规定，人民防空工程平时开发利用实行备案登记制度，使用单位必须持有《人民防空工程平时使用证》，方可使用人民防空工程；二是人防工程性质不会变化，一旦需要使用该人防工程时，一切使用者都要让位于人防工程的建设初衷。
当然，在实际生活中，难免存在“被套路”的情况，在此提醒大家，在涉及到购买房屋和车位时，一定要仔细阅读合同，关注到合同细节，同时，核实房屋的出售手续和产权情况，避免权利瑕疵，尽可能防患 于未然，遇到套路，及时向专业人士咨询，通过法律手段，维护自身正当权益。
