“擅自转让经济适用房指标”被判无效案代理词

　　案情简介：李某与陆某系夫妻关系，两人于2000年4月14日年登记结婚，陆某与郑某系大学同学。2002年，郑某有（想）购买经济适用房的房号，但因其户籍不在北京无法购买，因此其与陆某达成口头协议，以陆某的名义办理经济适用房审批表，之后以陆某名义购买了北京市昌平区回龙观镇龙腾苑三区28号楼4单元502号房屋，房屋首付款由郑某支付，该房屋由郑某居住。陆某担心李某不同意其将经济适用房指标借给郑耀迪，因此一直未将此事告诉李某。直到2007年，李某家面临拆迁，需要经济适用房指标，陆某不得以才将此事告诉李某。之后，李某、陆某与郑某多次沟通，要求其腾房，但协商未果。
　　受李某的委托，我们代理了该案，以李某对房屋的共有权被侵害为由诉至北京市昌平区人民法院，要求确认陆某与郑某间转让经济适用房指标的行为无效、郑某依法将房屋进行腾退。一审审理过程中，郑某提出反诉，要求确认其与陆某间的口头协议有效（口头协议的内容为，郑某出资将陆某有资格购买的经济适用房、买下，待五年后符合国家规定转让条件时办理产权过户手续）。
　　二审法院认定，李某主张陆某将购买经济适用住房资格转让他人的行为无效，理由充分，予以支持。故判决郑某于判决生效后三十日内腾房，驳回郑某在原审法院提出的反诉请求。
　　一审审理结果：
　　一审法院经审理作出判决，认为财产所一有权从交付之日转移，被告陆某将经济适用房指标转让他人，该行为虽属无效，但原告李某的诉讼请求没有事实及法律依据。关于反诉原告郑某反诉的口头协议，因我国法律规定民事法律行为可以附条件，并且本案争议房屋已满五年，符合过户条件，故判决，驳回原告李某的诉讼请求，反诉被告李某、陆某将争议房屋过户至反诉原告郑某名下。李某不服，提起上诉。
　　二审审理结果
　　二审法院认为，经济适用房是政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房，而只有符合条件的特殊对象才能享受，经济适用住房的购买资格具有专属性，本案中陆某于2002年取得了购买经济适用住房的资格，而郑某不符合购买经济适用住房的条件。关于郑某提出的口头协议，因为不能提供相应证据，法院不予认可。李某主张陆某将购买经济适用住房资格转让他人的行为无效，理由充分，予以支持。故判决，郑某于判决生效后三十日内腾房，驳回郑某在原审法院提出的反诉请求。
　　以下是本案二审中的代理词：
　　代理词
　　尊敬的法官：
　　北京岳成律师事务所接受本案上诉人李某的委托，指派我们担任其二审诉讼代理人出庭参与诉讼。本代理人受李某委托亦参加了本案的一审，对一审的判决结果，我们深表遗憾，因为判决存在诸多错误之处，主要有以下几点：
　　l、一审法院剥夺上诉人在一审中作为原告的诉讼权利，判决主文中只字未对上诉人主张的事实和理由进行判定
　　一审法院在开庭过程中对上诉人是否知情一事进行了法庭调查，而且调查结果显示，上诉人在2007年4月前，对2002年其丈夫陆某将经济适用房指标借给被上诉人郑某是不知情的（见2008年证实一审法院采信了被上诉人郑某提供的短信、电子邮件作为证据，但手机短信表明的内容是：2002年，上诉人的丈夫陆某与被上诉人郑某之间是借用经济适用房指标的行为； 电子邮件的内容是：在2007年双方争议发生后，上诉人的丈夫陆某正是为了达到不丧失经济适用房屋指标权益的目的，才急于将房屋过户给被上诉人郑某。
　　而一审判决认定的事实为：郑某与陆某达成口头协议，陆某用其北京市户籍身份办理了经济适用房住房审批表。对4月28日开庭笔录），但一审判决对上诉人陈述的事实和理由未作任何认定，回避对已查清的与上诉人请求有利的事实认定结果，从程序和实体上均忽略了上诉人作为原告的诉讼权利。
　　2、一审判决认定的基本事实缺乏证据
　　如何认定用其经济适用房指标的行为，在本院认为部分，一审判决将双方借用经济适用房指标的行为定性为转让经济经济适用房指标的法律关系，从而确认了根本就没有证据证实的所谓口头协议的存在。
　　另外，被上诉人郑某口头协议的内容为：郑某出资将陆某有资格购买的经济适用房买下，待五年后符合国家规定转让条件时办理产权转移过户手续。而事实上，北京市满五年经济适用房允许按市场价转让的相关规定是在2004年才出台的，而被上诉人郑某所述的口头协议是在2001年，因此上诉人的丈夫陆某与被上诉人郑某在2001年根本不可能作出五年后过户的约定，这也从另一个侧面证明了被上诉人主张的口头协议其实是不存在的。
　　3、一审判决认定房屋的财产所有权从财产交付时转移违反法律规定本案是关于不动产的纠纷，《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力。而一审判决却认为财产所有权从财产交付时转移，理由是房屋在被上诉人的占有下，因此诉争房屋的所有权已经属于被上诉人。一审法院对本案法律关系认定和适用法律规定明显是错误的，从而导致了最终判决的错误。正是基础打歪了，梁也就不正了，一审判决因此也就走上了法律的歧途。
　　4、一审法院已确认经济适用房指标转让无效，又认定上诉人的诉讼请求没有事实及法律依据是错误的。
　　根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条的规定；无效的民事行为，从行为开始就没有法律约束力。而对无效民事行为的处理方式，民法通则和合同法均规定为： 因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。一审法院已经认定经济适用房指标转让行为无效后，应当判令被上诉人依法将因该无效行为取得的房屋腾退，返还给上诉人，但一审法院却认为上诉人的诉讼请求没有事实及法律依据是错误的。
　　5、一审法院认定无效的民事行为可以附条件生效是错误的
　　《中华人民共和国民法通则》第54条规定： 民事法律行为是公民或者法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为。该法第六十二条规定： 民事法律行为可以附条件，附条件的民事法律行为在符合所附条件时生效。而一审判决把上诉人的丈夫陆某和被上诉人郑某之间无效民事行为归于合法民事行为，进而说成是民事法律行为，这不符合最起码的逻辑，更不用说法律规定了。无效民事行为是民事行为，不是民事法律行为。这不是文字上的字面差别，而是国家对有效行为和无效行为的法律后果的规定是完全不同的。
　　当事人之间的无效行为导致因该行为获取利益无法实现，任何一部法律都不会让无效民事行为在所附条件成就时生效，更不会让双方履行所附条件成就的无效民事行为。更何况上诉人的丈夫陆某和被上诉人郑某之间根本就没对产权过户问题有过任何约定。
　　6、房屋不具备过户的条件一审人民法院认定所购房屋已经满五年，符合办理过户条件，等于说本案被上诉人的无效行为变成了效力待定行为。代理人认为，判决使本案上诉人因此失去了属于自己的经济适用房，如果此风一开让众多不当利益者从中获取非法利益，其社会影响很令人担忧。
　　根据经济适用房的相关管理规定，经济适用房满五年的可以按市场价出售。本案中，上诉人的丈夫陆某和被上诉人郑某之间，就如何出售诉争房问题未达成过任何协议。因此一审法院等于为上诉人和被上诉人订立了一个无任何实质内容的房屋买卖协议，连这个协议按什么价格履行，一审判决都没有明确，因此双方根本不具备过户的条件。
　　综上，一审判决不但是认定事实错误；而且判决前后矛盾，违反基本逻辑；判决的内容违反法律规定。请二审法院依法予以改判，支持上诉人的上诉请求，驳回被上诉人的反诉请求。
　　谢谢法官。