关于房改房物业费承担主体问题的思考

　　2008年以来，笔者作为某单位代理人参与了十多起物业费和供暖费纠纷的诉讼，先后在东城区人民法院、朝阳区人民法院、丰台区人民法院、北京市第二中级人民法院参加了开庭审理。但同样的案情在不同的法院却得到了完全不同的判决，审理的法官对案件的认识也不一致，所以我现将此类案件的有关问题提出，以供各相关人士借鉴。
　　笔者的委托人是出售公用住房的某中央直属单位（以下简称委托单位），在出售公房之前的1989年、1990年和1991年就本单位的300多套职工住房分别与三个物业管理公司签订了物业管理合同，委托这些物业公司对本单位职工住房进行物业管理，并代这些职工缴纳物业费。
　　l996年开始，委托单位遵照国家出售公有住房的规定，向职工出售公房。此后，经过多次国家机构改革，委托单位和所属机关和企事业单位脱钩，原有住房的300名职工中，现在仅有20　　多名职工属于该单位，其余的职工则分属于其他十多个企事业单位。且在这些职工中还存在以下情况，有的职工将房屋上市出售，有的职工死亡后由其子女居住。但委托单位仍为其代缴物业费。
　　因此，在2006年委托单位分别向三家物业管理公司提出，因为原有300多套住房中只有少数住房的职工属于本单位，按照政策委托单位只应负责本单位职工的物业费，并要主动交纳了本单位职工的费用，要求重新签订物业管理合同，但均遭到三家物业公司的拒绝。2007年，三家物业公司分别向所在区人民法院起诉委托单位，追缴物业费。
　　在诉讼过程中，经两个法院调解其中两个物业公司与委托单位达成了调解协议，将已上市出售的房屋的物业费改由业主承担，其余的仍由委托单位承担；而另一个人民法院则完全支持了物业公司的诉讼请求，判令委托单位承担合同约定100余套房屋的物业费。
　　2008年，委托单位分别起诉三家物业服务公司要求变更合同，主要变更委托户数。其理由和根据如下：
　　物业费承担主体问题，与物业费的构成是紧密相连的。从历史看，1996年以前，建设部和各地方政府主管部门发布的物业费收费规定中，物业小区的中、大修费用，电梯改造费用等含在物业费中。而公房出售时，职工不交纳公共维修基金，公共维修基金由售房单位从售房款中提取。如北京市在京价（房）字[1996]157号文件《北京市居住小区（普通）委托管理收费标准（试行）》和京价（房）字[1997]第196号文件《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》中规定，物业费项目中包含中修、大修和公共设施改造费。因此，北京市国土资源和房屋管理局《关于房改房上市后向产权人收取物业管理费的复函》（京国土房管物[2004]348号）按房改规定出售公有住宅楼房的单位负担产权人交费项目，住户负担使用人交费项目。这完全延续了计划经济时期，公有住房物业管理非市场化，分别为产权单位自管和委托房屋管理单位管理两种，公有住房的职工只支付卫生费的公有住房管理模式。
　　随着房地产业的市场化，物业管理也越来越专业化。作为商品房，从出售之始，住户就是拥有完全产权的产权人，业主在办理产权证时，交纳房价2％的公共维修基金，用于房屋大修、技术改造、中修等。北京市发改委的京发改（2005）2662号文件中规定，物业费的收费项目中不得再有中修、大修费和设施改造费用，这部分费用在公共维修基金中支付。那么，2006年后的物业费仅包含小区日常维护、修理、保安、清洁物业服务及设施维护保养费用，应由业主自己承担。业主承担这部分物业费后再由国家福利政策和社会制度决定，由职工持单据到所在单位据实报销。而已售公房的物业费再由出售公房的单位交纳，缺乏法律依据，出售公房单位应负责的仅是公共维修基金负责的中、大修费和技术改造费。
　　但是在我国，政策和法律的变化远远赶不上经济的发展，2005年物业费的收费内容变化所带来的收费主体的变化，在实践中产生的矛盾，现在还没有任何规范性文件加以规定，这就造成了一系列的问题。首先，有一些职工已去世多年，亲属为了不交物业费，不给死亡的职工办理户籍注销手续和房屋产权过户手续，这种行为造成国有资产流失。第二，在实践中，即便出售公房单位按照原合同先替非本单位的购房人缴纳了物业费，随之也要找购房人的单位要回该笔费用，否则出售公房单位也没有这笔费用的来源。这无形中造成了资源的浪费，有费用来源的单位无法行使缴费的权利和义务，而没有费用来源的单位又被迫交纳这笔费用，这无端的加重了出售公房单位的负担和责任，使物业公司、出售公房单位、公房人、购房人的单位之间利益失衡，违反民法的公平原则。
　　正因为目前房改房的物业费的承担主体的规定已不适应物业服务体制的发展，导致我代理该单位的案件在不同的人民法院的判决结果大不相同。值得庆幸的是，在两个月前，我看到了北京市管理老住宅物业费将由公房购买人自行承担的一个征求意见稿，说明有关政府部门已经注意到此类问题，准备填补政策空白。另从北京市高级人民法院《关于发布审理追索供热费案件的若干意见的通知》中对供热费交纳主体是职工的单位而不是售房单位的规定中可以清楚的表明，住房消费性服务的费用支出，理应由职工单位承担。
　　笔者建议房改房物业费承担主体问题，在我国现行法律和政策上尚无明确规定，属于立法空白。在实际案件中，人民法院应根据民法的公平原则进行处理，结合现实生活，由业主单位或业主本人承担。