岳运生主任--在线解答网友提问实录

　　2005年7月15日（星期五）13：00-14：00时，我所岳运生主任作客新浪嘉宾聊天室，为网友解答商品房买卖中的相关法律问题。下为访谈全程实录（本刊有删节）： 　　主持人：各位新浪网友，欢迎你们光临新浪嘉宾聊天室，我们邀请到嘉宾北京岳成律师事务所的岳运生律师给大家解答商品房买卖中出现的问题。岳律师你好，能不能给大家介绍一下贵所的基本情况？
　　岳运生：我们岳成律师事务所93年在黑龙江成立的，96年把总部迁到了北京，叫北京岳成律师事务所。我们所大概有60多名执业律师，还有一些实习律师，加起来100多位律师。从事的领域主要是一些诉讼业务以及一些法律顾问业务。诉讼业务涉及的领域比较宽，因为我们所的律师比较多，各个律师都有自己不同的专长，所以各方各面的业务都有涉及。
　　主持人：贵所已经成立十几年了，历史也算比较长的，您个人比较擅长什么样的业务呢？
　　岳运生：因为我最开始学的是理工科，毕业也是分在一个建筑企业做技术员，后来学的法律做的律师。所以说我主要做的方向都是建筑工程、房地产这方面的法律业务。
　　主持人：我先给您提一个问题。商品房买卖中一般应该注意一些什么样的问题呢？比较常见的纠纷发生在什么方面呢？
　　岳运生：是这样的。现在买商品房对老百姓来讲都是很重要的一件事情，都会花费大概有几十年的工资才能买一套商品房。那么如果说买商品房首先应该注意什么，第一个是合法的房子，你得买合法的房产，不能买非法的房产。如何审核1个房子的合法性的问题，最主要的一个看一下它的五证。其中最主要的就是商品房的销售许可证。有这个证其他四个都有了。五证是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》（建设工程开工证）《商品房销售（预售）许可证》。现在都可以在网上查到这个房地产项目是否有有效许可证。
　　另外你挑好了一套房子之后，到最后你搬进这套房子，办产权证中间还有最重要环节。跟开发商签订一个商品房买卖的合同。因为很多人买房子的时候。可能看中了这个房子很多别的优点。开发商在做推销的时候，肯定把很多的优点。很多的条件。吸引人的地方都对你进行了宣传。在这里我就提醒广大购房者，如果你对开发商推销的这些优点以及这些好的方面，你最感兴趣的，你在签订合同的时候把这些条件写到合同里面去，不能仅凭开发商的口头介绍，应该把它落到合同中去，这样将来有了问题。才能最大程度保护你的合法权益。
　　在平时的工作中。有很多的当事人问我，我想买房子，北京的房产这么多，哪些房产比较好。根据我的经验，要挑一个好的房子的话有这么几步。
　　首先就是要捜集一下，您所感兴趣的房产的信息，我想在CBD地区买房子，我就把CBD地区相关的房子的资料搜集齐全。首先信息上自己要掌握全一些，从这些信息中挑上几个楼盘，你再实地去考察，再跟开发商进行接触。再从售楼小姐的介绍，再进行比较，比较之后挑选楼盘。挑选之了后，你要审核开发商的合法性。以及我刚才提到的要注意的问题，把你所关心和感兴趣的条件都落实到合同中去，这样问题就不大了。
　　主持人：谢谢岳律师的介绍。现在咱们来回答一下网友提出来的问题。
　　网友：怎么避免我的继母分得父亲的房产？
　　岳运生：这个可能还涉及到一个婚姻法方面的问题。关于房产为这个问题的条件提的不是很明确。首先房产是谁的房产，如果是父亲和他继母婚后所取得的财产。就是父亲跟他继母的夫妻共同财产了，本来这个房子就有继母的份额，就不存在怎么样避免继母分这个房产的问题。
　　第二个问题。如果这个房产是父亲跟继母结婚之前父亲的个人财产，不是共同的财产。只是父亲个人的财产；这个时候涉及到他父亲去世了分遗产的时候。继母会不会分得这个房产的问题，如果是他父亲去世了，首先要按照遗嘱继承，如果父亲对他这套房产有遗嘱。就要按照遗嘱来继承；如果没有遗嘱，第一按照法定继承；对于他父亲来讲。父亲作为被继承来讲。第一顺序的法律继承人就是配偶。现在的继母。子女。还有问这个问题的爷爷奶奶。他要想避免继母分得他父亲的财产话，那就应该只有个办法了，他父亲有一个遗嘱。如果他父亲百年之后，这个房产只允许他的子女来继承，不能由他的继母来继承，有这么一个办法。
　　网友：岳老师我收楼遇到了意想不到的问题。我买的商品楼，原先说是电梯楼。都是从地面停车场到各个楼层的，到我们买那一套楼的时候。说我们用的电梯都租了店铺了。我们无法从停车场到电梯回家、只能绕道。对此我们感到十分的气愤，认为受到不公平的待遇，买楼的时候，他们没有告诉我们。我们怎么处理？
　　岳运生：这种情况下首先看合同怎么约定的。如果明确约定说这个电梯是从地下停车场可以直接到家的，这是开发商违法，你可以向开发商主张。他租给商铺，影响合同的履行。如果合同里没有的话。这个问题就不好说了。还是提醒大家，在买房子的时候。要把自己看重的条件写到合同里面去，没有写到合同里的话，是很难得到保护的。
　　网友：房屋的实际面积与使用面积不符合怎么办？99年我买了一套房子，办理产权的时候，进行测绘。发现多了，这个面积应该如何计算呢？
　　岳运生：首先要看99年的合同是怎么约定的，合同有约定的首先按照合同的约定来办；如果合同里面没有约定的。按照最高人民法院的有关商品房买卖的司法解释是这样处理的，关于面积误差比，在3％以内的。就是据实结算了。这个3％是含的，只要是3％之内就是据实结算。如果超过3％，如果你面积多了，你实际买100平米，最后给你105平米，是超出3％其中3％是按照单价来进行结算。多出来的产权归业主所有，但是不需要向开发商交钱。如果是少于这个面积，你买100.最后给你90平米。这里面3％的那一部分也是据实结算。开发商退你钱，超出的部分开发商双倍给你钱。你首先有权选择退不退房，你选择退房了，开发商就把你交的钱都给你。如果不退房的话，就按照刚才的办法进行处理。
　　网友：开发商迟迟不办理产权证，有什么办法保护我的权利？我买的商品房按照合同的约定早就应该办理产权证。但是开发商迟迟不办理。我怎么保护自己的权益？
　　岳运生：首先你得跟开发商协商。如果协商不成的话，只能通过诉讼来解决了。开发商如果没有按照合同约定的期限给你办产权证。责任在他那一方的，属于开发商违约。可以到法院起诉，追究开发商的责任。
　　关于这个我多说两句，这些都是老版的商品房买卖合同出现的情况，从今年开始，北京市建委又拟定了一个范本。对这个问题有了一些约定，如果按照个新的合同范本签定的合同这种事情应该能够避免。
　　网友：结婚前共同买的房子，我出了70，她出了30，现在要离婚。房子怎么分割？
　　岳运生：这应该是夫妻的共同财产，原则上是平分的。但是离婚时法官分割房产还要考虑其他的一些因素。如夫妻双方什么原因离婚的，是哪一方有过错。有过错那一方肯定要体现少分，不见得你出70，她出30，离婚的比例就按照三七分，除非在婚前有明确的约定，没有的话。在离婚进行分割的时候。法官是综合考虑各方面的因素来分割的，不会你出70就分得70，还要跟夫妻双方导致离婚的过错，还是谁抚养小孩，以及双方收入的能力等等。要综合各种情况。
　　网友：我朋友在去年买的房子，30首付，70按揭贷款现在欲转手给我。应该办理相关什么样的手续呢？
　　岳运生：按揭贷款的手续就比较麻烦了。但是最主要的需要有两个主体同意就应该可以办了。-个是银行。因为你从银行贷款买的，这个房子是抵押给银行的。银行是抵押权人。你如果转让的话得让银行同意。如果银行不同意，除非你把款付清了，就不需要征求银行的意见了。可转让了。一般的情况下在你向银行贷款的时候。开发商都是作为你的担保人的，所以说你这个时候要转让房产的时候。还要开发商同意，如果开发商同意了。银行同意了，这个手续就问问开发商和银行怎么办就好了。
　　网友：母亲在房产证上写我的名字，将来这个房产是我的吗？
　　岳运生：房屋所有权证是房屋所有权的唯一的证据。只要没有其他证据是其他人的，只要房产证上面是这个人的名字，那么法律就认定是他的。
　　网友：婚前一方购买的房子，如果婚后在房产证上加上了另外一方的名字。这个房子是属手双方共有财产吗？
　　岳运生：首先看他们加上这个名字的真实意思表示是什么？为什么加这么一个人的名字。如果没有其他的相反证据的话，作为一般人的判断，既然你加上了另一方的名字，目的就是说这个房产要归双方共有。才会加上另一方的名字。这种情况下应该视为夫妻共同财产了。
　　网友：在房产交易中，什么情况可以认定为欺诈？可以适用双倍的赔偿，你们所有这种帮人买房的业务吗？如果有的话，收费是多少？
　　岳运生：首先说欺诈的问题。民事行为中的欺诈主要指一方当事人告知对方虚假情况，或者是隐瞒一些真实情况来诱使对方当事人作出错误的表示，这种情况是欺诈。
　　具体到房屋买卖行为中，按照最高人民法院关于商品房买卖的司法解释，如果开发商在你购买商品房的时候，没有房屋销售的许可证。或者他伪造一个房屋销售的许可证。这就是比较典型的欺诈行为。
　　另外还有1种情况，开发商在卖你房子的时候。隐瞒这个房子已经抵押的情况。房子明明已经抵押了。不告诉你还卖给谁。或者说这个房子已经卖给别人了，一房两卖的情况。还有就是说这个房子本身是拆迁补偿的安置房。如果开发商有这种行为的话，法院就会认定为开发商是欺诈行为，在这种情况下你就可以要求双倍的返还。
　　这个是比较常规的业务，老百姓都有买房子，寻求律师的帮助的时候。我们所也有这样的业务。具体的收费办法我们所都有，应该是根据买房的金额不同。略有不同。大概是几千块钱。
　　网友：纯居住的小区里。我的邻居在家里面办公怎么办？我是否有权利来维护自己的利益？开发商和物业应该承担仟么样的责任？
　　岳运生：这个问题比较复杂。各地规定的情况不-样，据我所知广东有明确的规定，居住的小区不允许用于商业用途。作为公司的办公场所是不可以的。但是北京目前还没有这么明确的规定。北京工商局规定你在居住小区里面有一些经营的范围是受限制的。
　　网友：二手房买卖可否委托他人来办理？
　　岳运生：现在也可以办理，据我所知，二手房买卖中没有要求房主或者购房者本人去。可以委托代理人。各个地方不一样，有的地方需要本人去，这个得看什么区，什么情况，可以咨询，房产交易中心，看看他们的要求是什么。
　　网友：房产过户怎么办手续呢？大概多长时间能够办好？
　　岳运生：房产过户可能是二手房交易的手续了，各个区县略有不同。但是应该都很快，只要你手续齐全。到房地产交易中心：到当地的税务机关，把契税等交齐各个区县并不完全一样。但是应该是一个月左右能办得下来。
　　网友：我要结婚了，老爸说把房子分了吧，我想写一份协议书，这种协议格式是什么？
　　岳运生：可能是分家的意思。那应该是全体成员就家庭财产的分割情况写清楚。全体成员签字就可以，各个家庭都不一样。
　　网友：我的房子本应该5月底交工，后来开发商说6月底了，这个事情怎么处理？
　　岳运生：这属于延期交房的情况，如果延期交房的原因属于不可抗力，不属于开发商违约。相反，如果不属于不可抗力情形的。就是开发商违约。就按照合同里开发商承担违约责任的规定来追究开发商的责任就可以了。
　　网友：如何鉴别房产证的真假呢？
　　岳运生：到房产交易中心或者是发证机关去査询一下就可以了。
　　网友：我现在想购买一套二手房，但是中介公司说房屋中介交易税必须由买房人付，说法对吗？
　　岳运生：买卖双方可以自行约定由买方或卖方承担费用。
　　网友：我爸爸去世了，有一个继母，他们结婚不到八年，现在剩下爸爸的房子，请问这个房子和财产如何分配？
　　岳运生：爸爸和继母结婚之前的财产是个人的财产。结婚之后的财产应该是夫妻共同财产。应该是一人一半的，作为继母。父亲去世之后继母是有继承权的，如果父亲没有留下遗嘱。继母也有继承权。和他父亲的子女以及父亲还健在的父母作为第一顺序继承人来平分遗产。
　　网友：单位分的房子，但自己又有房产证，这样的房子能否抵押贷款，以什么样的比例进行贷款份额呢？
　　岳运生：说明这个房子已经房改了。如果完全是自己的房产的话。就是属于自己有所有权了。当然可以把这个房子抵押给银行来做贷款，给银行进行贷款。银行会对这个房产进行评估，评估之后会有一个比例。这个比例应该不会超过你的房产评估之后值100万，但是你从银行贷款最多贷到70万。各个银行的情况不一样，也得根据你房子的情况；可能有的银行更低一些。
　　网友：我爱人去世了，我想把房子的名字改成孩子的名字。不知道到哪儿去办理呢？
　　岳运生：改名字也是一种过户了。也有一种可能性是继承，这里也没说清楚。是婚前财产，还是婚后财产，这个房子到底应该有几个所有权人，是夫妻共同财产，还是只是他爱人生前的财产，不管怎么说，如果这个房产是被继承的。如果除了这个孩子还有其他的继承人的话，在其他继承人一致同意的情况下，才能把这个房产改成孩子的名宇，具体办理需要到房地产交易中心或发证机关。
　　网友：我购买的房屋已经入住，是没有办理产权过户，如果现在我的房屋出现了意外。应该是由我自己来负担。还是由原来的房主来负担？
　　岳运生：这就涉及到风险转移的问题了。一般地，房屋转移占有即视为交付。除非在合同里面有另外的约定，例如将办理产权证约定为交付条件。交付之后就是由实际占有人来承担这个风险了。
　　网友：我到一家房地产开发公司看房的时候。看上了一间四居室，但又拿不定主意，售楼小姐告知可以签一个售楼协议，交5万元定金，房子可以保留两个月。我两个月之后可以签合同。我与房地产签订了协议。一个月以后。我与丈夫来签定合同的时候，被告知房子已经被卖给别人了，让我选其他的。我当时非常的生气。我该怎么办？
　　岳运生：按照法律的规定应该是开发商的违约。他应该双倍返还定金，你可以要10万元，而不是你刚开始交的5万元了。
　　主持人：这里还有很多网友的问题。由于时间的关系。不能一一作答了，今天就到这儿。