物业管理服务中的诉讼实务探析

　　一、物业管理服务纠纷中业主委员会是否能够作为诉讼的主体。
　　在众多物业诉讼纠纷中，绝大多数是以业主委员会作为原告，起诉物业公司，要求物业公司履行法定或合同约定的义务。物业公司常用的抗辩理由即是业主委员会没有诉讼主体资格，不能作为诉讼当事人参加诉讼。所以，业主委员会是否能独立的作为民事诉讼主体，一直存在争议。
　　笔者认为，业主委员会应具备一定范围内的诉讼主体资格。若业主委员会在持有业主大会授权的情况下，作为诉讼主体，并无争议。业主委员会在该种情况下能够参与诉讼的依据是其诉讼担当。诉讼担当，是指本不是权利或者民事法律关系主体的第三人，对他人的权利或法律关系有管理权，以当事人的地位，就该法律关系产生的纠纷而行使诉讼实施权，判决的效力及于原民事法律关系的主体。 而诉讼担当不但可以来源于约定，也可来源于法定。根据物权法及相关行政法规、司法解释，业主委员会可以取得一定范围内法定的诉讼担当。而在各地的规范性文件中，也为业主委员会设定了一定范围内的诉讼主体资格。
　　如《北京市高级人民法院关于印发<北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）>的通知》便规定：三、关于诉讼主体 7、业主委员会于下列情形下可作为原告参加诉讼，以其主要负责人（主任或副主任）作为代表人： （1）物业管理企业违反合同约定损害业主公共权益的； （2）业主大会决定提前解除物业服务合同，物业管理企业拒绝退出的； （3）物业服务合同终止时，物业管理企业拒绝将物业管理用房和《物业管理条例》第二十九条第一款规定的资料移交给业主委员会的；（4）其它损害全体业主公共权益的情形。
　　但为了尽可能满足法律的要求，避免因程序性问题导致无法立案成诉，业主委员会在作为原告提起诉讼时，应保证业主委员会系依法成立，并取得了业主大会的授权。
　　二、物业服务公司在起诉业主要求支付物业费时，是否需要将书面催交前置
　　法律规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。根据该规定，物业公司需履行书面催交义务，在业主仍不支付的情况下，才能到法院进行诉讼。那物业公司在未进行书面催交的情况下，法院是否会以该理由不予受理？实践操作中，各地法院法官对此理解亦不尽相同。
　　笔者认为，无论站在物业公司、业主还是法院的立场上，物业公司先进行书面催交，对各方均是有利无害。首先，从物业实务的角度讲，很多业主未及时支付物业费，并不是恶意拖欠或对物业公司服务不满意，仅是因为忘记交费或抱着反正没催就先不交的态度，物业公司书面催交后，很大一部分拖欠物业费的业主会将欠缴的费用补足，这样便可以很大程度上减少物业公司的诉累；第二，物业公司进行书面催交，可以为业主和物业服务企业提供一次沟通的机会，还可以为业主提供一定的宽限期和准备期，符合法律的效率价值 ；第三，当前存在大量的物业管理服务合同中业主欠缴物业费的情况，如果物业公司前期先进行书面催交，可有效避免法院沦为物业公司的催款工具，节省本来就十分紧张的司法资源。
　　因此，作为物业公司，在要求业主支付欠缴的物业费时，应按照司法解释的规定，履行先期的书面催交义务。书面催交前置，不仅可以为物业公司节约成本，也可为将来诉讼提供充分的条件。同时，进行书面催交，亦能够中断诉讼时效，防止物业费因超过诉讼时效追索而被法院驳回。
　　三、在起诉追索物业费的案件中，业主以服务质量不合格要求核减物业费，是否应得到支持。
　　根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。但是，在诉讼实践中，法院若依该规定直接对物业费进行核减，将存在诸多问题。
　　首先，物业服务具有公益属性，业主足额缴纳物业费是保证物业公司正常运转、为业主提供合格服务的基础。
　　其次，在物业纠纷案件的实际诉讼中，业主一般是作为物业公司起诉业主要求支付物业费案件的被告，很少有业主未被催要物业费，而因物业公司履行义务不合格主动起诉至法院的情况。因为在这种案件中，业主很难提供足够的证据证明物业公司服务质量存在缺陷。而在没有足够证据支撑的情况下，法院不会随意酌减物业费金额。
　　再次，即使业主有足够的证据，能够证明物业公司服务质量不合格，然而法院并非评价物业公司服务质量的专业机构，无法科学地计算物业公司在履约过程中存在多大的瑕疵，亦无法将该瑕疵量化为应扣减的物业费。故法院在酌减的过程中，存在计量标准上的缺失。
　　最后，因物业公司一般物业工作的服务对象并非唯一或特定的几个业主，而是整个物业管理区域内的所有业主。不同的业主对物业服务质量有不同的认定标准，若法院在其中几个业主诉讼抗辩过程中酌减了其应交纳的物业费，必然会引发其他已经交费业主要求物业公司退费的情况，诱发更多不稳定因素。
　　综上所述，法院在适用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定时，应综合考虑各方面因素，不应随意核减物业公司应收取的费用，出现干预市场的行为。