文＼李红波
北京岳成律师事务所民事业务部律师
案情简介
本案系所有权确认纠纷，原告二人系夫妻，被告二人系原告的儿子与儿媳。2004年5月16日，二原告以被告马某的名义购买了诉争房屋，2006年4月27日，该诉争房屋被登记在被告马某的名下。2009年8月6日，被告王某和被告王某登记结婚。2013年10月24日，该房屋的所有权人由被告马某一人变更为被告马某、被告王某共同所有。现原告起诉称与被告马某之间存在约定，将诉争房屋登记在被告马某名下，但房屋所有权人为原告二人，认为被告马某未经同意擅自将诉争房屋变更登记在被告马某与被告王某二人名下，现原告起诉要求确认诉争房屋所有权归其所有。法院最终驳回了原告的全部诉讼请求。
代理意见
北京市岳成律师事务所依法接受本案被告王某的委托，指派我担任一审的代理人，现发表代理意见如下：
一、讼争房屋系被告王某与被告马某的夫妻共同财产
被告王某与被告马某于2001年相识并相恋，8年后办理了结婚登记，婚后感情较好，被告马某于2013年提出将其婚前购买的房屋（即讼争房屋）约定为夫妻共同财产，并于2013年10月24日办理了房屋所有权变更登记。自此，诉争房屋变更为被告王某与马某的夫妻共同财产。
二、被告王某受让诉争房屋前，诉争房屋系被告马某婚前个人财产，被告马某有权处分诉争房屋
首先，诉争房屋系被告马某工作后购买，登记在被告马某一人名下，房产所有权证亦由被告马某自行保管，且自买房后，被告马某一直居住在诉争房屋内，并告知被告王某该房屋系其个人财产。被告王某与原告二人相识十多年，从未听说诉争房屋的所有权人是原告。不久前，被告王某发现马某有第三者，因马某强袒护第三者，被告王某与马某及二原告就此事进行了家庭谈判，马某及二原告的态度迫使被告王某提出离婚，而一旦两人离婚，势必分割诉争房屋。上述事实表明，诉争房屋原系被告马某婚前个人财产，而原告二人提起本次诉讼的原因是为避免诉争房屋离婚时被分割。
其次，原告提交的证据无法证明其与被告马某之间存在借名买房关系。
第一，被告王某从未见过或听说过原告提交的《特定协议》及《保证书》，该《特定协议》未经公证，因原告与被告马某系父母子女关系，（原告与被告马某的利益是一致的，这一点从原告提交的证据查询证明也可以看出，查询人为被告马某，马某查询房屋登记信息后将查询结果交给原告），涉及重要的房产利益，为保证协议效力，应办理公证，未办理公证的，效力不应认可。
第二，即便《特定协议》及《保证书》真实，也仅能证明原告与被告马某之间有赠与及接受赠与的意思表示，并非原告借被告王某之名买房。《特定协议》约定房屋产权证用的是儿子马某的名字，之所以这样做是为了省去多年后房屋产权人变更的麻烦，《保证书》写明如果今后我和爱人不孝顺或没有尽到赡养您们的义务，如父母提出异议，我会无条件返还父母的房子，可见原告的真实意思表示是将诉争房屋赠与被告马某，而被告马某也已接受该赠与，取得了房屋所有权。故即便《特定协议》及《保证书》真实，也仅能证明原告将诉争房屋赠与被告马某，并登记在被告马某名下，该赠与协议已履行完毕，不存在原告所称借名买房的约定。
第三，原告未提交购买诉争房屋的出资证明。原告未提交任何证据证明其支付了购房款，购房付款发票、结清证明等均显示被告马某是付款人。仅凭《特定协议》及《保证书》不足以证明原告事实上向被告马某赠与了诉争房屋，更无法证明原告与被告马某之间存在借名买房关系。
综上，签订购房合同的购房人、实际房款付款人、房屋所有权登记的所有权人均为被告马某，被告王某受让诉争房屋前，诉争房屋系被告马某婚前个人财产，马某有权处分诉争房屋。
三、原告认为与被告马某之间存在借名买房约定的，应另行向马某主张合同权利，与被告王某无关
根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第十条，借名人以出名人（登记人）为被告提起诉讼，要求确认房屋归其所有的，法院应当向其释明，告知其可以提起合同之诉，要求出名人为其办理房屋过户登记手续。《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第十五条，当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持；其向登记人另行主张出资债权的，应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。故原告认为其与被告马某存在借名登记约定的，应向被告马某主张相关合同权利。
综上，请法院依法驳回原告的诉讼请求。
判决结果
二原告系夫妻关系，被告马某是二原告之子。本案诉争房屋于2004年登记在被告马某名下。2009年8月6日，被告王某与被告马某登记结婚。2013年10月24日，被告马某与被告王某将本案诉争房屋所有权登记变更为被告马某与王某共有。
不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记发生效力。二原告与被告马某存在直接的确权关系（由出资购房关系引发），与被告王某不存在直接的确权关系（被告王某系因被告马某的赠与取得房屋的共有权），二原告对诉争房屋权属的争议与被告王某取得该房屋共有权不是由同一法律关系引发。现本案诉争房屋的权属登记已经变更为被告马某与被告王某共有，在被告马某对被告王某的赠与被依法确认无效前，二原告要求确认诉争房屋归其所有，本院不予支持。双方关于被告马某与被告王某变更产权登记为二人共有是否有效的争议，不属于本案审理范围，应另案处理。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第三十三条之规定，判决如下：
驳回原告二人的诉讼请求。
律师点评
本案属所有权确认纠纷，案件的争议焦点有二：一是马某处分诉争房屋的行为是否有效；二是二原告对诉争房屋权属的争议与被告王某取得该房屋共有权是否为同一法律关系引发。马某于2013年提出将其婚前购买的房屋（即讼争房屋）约定为夫妻共同财产，并于2013年10月24日办理了房屋所有权变更登记。根据相关法律的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记发生效力。马某处分诉争房屋的行为有效，在被告马某对被告王某的赠与被依法确认无效前，诉争房屋为马某与王某夫妻共有。原告认为与马某之间存在借名买房约定的，二原告与被告马某存在直接的确权关系（由出资购房关系引发），应另行向马某主张权利，与被告王某不存在直接的确权关系（被告王某系因被告马某的赠与取得房屋的共有权），故二原告对诉争房屋权属的争议与被告王某取得该房屋共有权并非由同一法律关系所引发。
