房屋转让合同效力如何认定
文|魏欣华
北京市岳成律师事务所房地产与建设工程部律师
案情简介
A 公司在深圳有一处房产，出租给刘小姐居住使用，双方签订《房屋租赁合同》。在承租期内，刘小姐不仅擅自对该房产进行装修扩建，成立会所，还在2013 年10 月20 日与王女士签订《转让合同》，约定以120 万元的价格将会所转让给王女士，并将该房屋进行转租，租金为每月2 万元，租期至2017 年6 月20 日。《转让合同》签订后，王女士分几次向刘小姐支付了120 万元转让费，刘小姐出具了相关收条。
A 公司在得知刘小姐擅自将该房屋进行转租后，立即向其下发律师函，要求解除《房屋租赁合同》、刘小姐支付拖欠的租金与水电费等。在与刘小姐协商一致后，2015 年3 月19 日，A 公司与刘小姐签订《协议书》，解除《房屋租赁合同》，A 公司收回并实际占有该房屋。
王女士向法院起诉刘小姐，要求刘小姐退还转让费120 万元并赔偿经济损失50 万元；刘小姐也随之向法院提出反诉，请求法院确认双方的房屋租赁合同于2014 年6 月5 日解除，王女士向其支付10 万元的租金及利息。A 公司作为第三人参加法庭审理。
代理词
依据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，北京岳成律师事务所接受A 公司的委托，指派我担任其一审阶段的代理人，现依据相关事实和法律，结合法庭归纳的争议焦点发表如下代理意见：
1、A 公司与刘小姐签订的《房屋租赁合同》已经合法解除且已收回涉案房屋。
A 公司是涉案房屋的合法所有人，其与刘小姐于2012 年5 月20日签订《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），租赁合同中约定：A 公司将房屋以每月7000 元出租给刘小姐，租期从2012 年5 月20日至2017 年6 月20 日。租赁合同签订后，A 公司即向刘小姐交付房屋。
2013 年10 月20 日， 刘小姐在未经A公司许可的情况下与王女士签订《转让合同》，擅自将房屋以120 万元的价格转让给王女士，并约定月租金20000 元。刘小姐的行为违反了《合同法》与《深圳经济特区房屋租赁条例》的规定，A公司有权与之解除租赁合同。2015年1 月13 日，A 公司委托北京市某律师事务所向刘小姐发出《律师函》，《律师函》指出：刘小姐在租赁期间存在拖欠租金、对房屋违法改扩建、未经许可转租的违法违约行为，并要求刘小姐将房屋恢复原状、与刘小姐解除租赁合同、结清所欠租金及所有税费。
2015 年3 月19 日，A 公司与刘小姐签订《协议书》，双方约定：1、双方同意解除2012 年5 月20 日签订的租赁合同并将房屋腾空交还A公司；2、协议签订日之前所有物业费、水电费等税费均由刘小姐自行承担；3、协议生效后，刘小姐应结清所欠租金，逾期不交还应按同期银行贷款利率支付利息。刘小姐同时向A 公司出具《承诺书》，承诺：
1、将房屋以现状交还并承担由于其违约给A 公司造成的经济损失；2、房屋转租系刘小姐个人行为，与A公司无关，产生的纠纷由其自行承担。
2015 年3 月19 日，刘小姐将房屋内物品清除，A 公司收回房屋并贴上封条。
2、刘小姐未经A 公司许可擅自将房屋转租并收取转让费与租金，系刘小姐个人的违法行为，与A 公司无关；王女士在未查明房屋产权归属的情况下即向刘小姐支付高额转让费，其自身有重大过错，造成的经济损失与A 公司亦无关。
自交付房屋刘小姐使用，刘小姐在未经A 公司许可的情况下，先是擅自将房屋改扩建，后又擅自利用房屋收取转让费120 万元，并每月按2 万元收租金。《中华人民共和国合同法》第224 条规定：承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同，《深圳经济特区房屋租赁条例》第44 条规定：未经出租人同意，承租人不得将房屋转租，刘小姐擅自转租房屋并收取转让费的行为违反了上述规定，其转租行为与A 公司没有约束力，A 公司对此不承担任何法律责任。A 公司在得知刘小姐的违法行为后即与其进行交涉，向其发律师函，要求解除合同，收回房屋，维护合法权益。
王女士在刘小姐承租房屋期间，在没有查清房屋真正产权归属、刘小姐是否具有转租权利的情况下，即与刘小姐签订《转让合同》，没有尽到谨慎审查义务，自身存在重大过错，不仅给自己造成巨大经济损失，而且把A 公司牵连至本案，给A 公司带来诉累。
3、A 公司保留要求刘小姐支付欠缴租金及利息的权利。
A 公司与刘小姐在2015 年3月19 日签订《协议书》，解除租赁合同、收回房屋，《协议书》约定，刘小姐应承担2015 年3 月19日之前的物业管理费、水电费等，结清拖欠的租金（自2014 年5 月至2015 年3 月），刘小姐至今未向A 公司支付，A 公司保留向刘小姐追索上述费用的权利。
判决结果
法院认为：刘小姐与王女士签订的《转让合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方依约履行各自义务。合同履行过程中，王女士未能按约交租，存在过错，应该承担相应的违约责任，王女士称未及时交租系刘小姐未能将涉案房产的租约转给王女士，致使其无法实现合同目的，但却未提供相应的证据证明，双方合同中也没有相应的约定，因此，对于王女士的该项主张，法院不予采纳。另外，王女士在签订合同中未能审查涉案房产的权属及转租权情形即与刘小姐签订了《转让合同》，也具有一定过错。另一方面，刘小姐没有证据证明已经由A 公司同意而擅自转租涉案房产，导致与王女士合同无法继续履行，也存在过错，应承担相应的过错责任，并且，在双方未有明确约定合同解除条件的情况下，刘小姐虽有向王女士表达过不交房租就收回房子的意思，但未在合理时间内向王女士催告，并且没有充足证据显示合同已经解除的情况下，刘小姐就将涉案房产自行上锁，也有一定过错。鉴于转让费人民币120 万元中包含了装修费、设备费、商品费、经营权等费用，难以区分各项费用的金额、比例等，亦无法具体明确被锁门后屋内物品之现状，法院综合考虑王女士实际使用涉案房产的时间、双方的过错程度、120 万元转让费所包含的内容等因素，酌情判定刘小姐、王女士双方共同分摊该笔转让费用损失，由王女士承担五成的责任，刘小姐承担五成的责任。因此，对于王女士要求刘小姐返还转让费120 万元的诉讼请求，法院酌情予以部分支持，判令刘小姐返还部分转让费60万元。王女士要求刘小姐赔偿因锁门造成的经济损失50 万元，但根据王女士的证据，无法明确损失是否实际产生，也无法确认损失是由刘小姐造成，因此对于该项诉讼请求，法院不予支持。对于刘小姐反诉要求明确双方签订的房屋租赁合同于2014 年6 月5 日解除，但根据刘小姐的举证，无法明确合同的具体解除时间，鉴于涉案房产已被A 公司收回，刘小姐、王女士之间的房屋租赁合同已经无法继续履行，法院将刘小姐、王女士之间的房屋租赁合同予以解除。刘小姐要求王女士支付2013 年12 月20 日起至2014 年5 月20 日的租金及利息，具有事实和法律依据，法院予以采纳。
综上所述，法院最终判决：解除刘小姐与王女士之间签订的房屋租赁合同；刘小姐向王女士返还转让费人民币60 万元；王女士向刘小姐支付2013 年12 月20 日至2014年5 月20 日的租金合计人民币10万元及利息。
律师分析
《合同法》第二百二十条规定：承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。在本案中，A 公司作为房屋的合法产权人，有权对该房屋进行出租，虽然A 公司与刘小姐签订的《房屋租赁合同》中并没有转租权的约定，但是A 公司在一发现刘小姐的转租行为后，立即与刘小姐进行交涉并发送律师函，制止刘小姐的转租行为，并随即与其签订《协议书》，解除双方的租赁关系，收回房屋。A 公司与刘小姐之间的《房屋租赁合同》解除后，王女士与刘小姐之间的租赁合同也无法继续履行，被法院判决解除。合同解除后，各自按过错程度承担责任。
在本案中，发生纠纷的是刘小姐与王女士，即承租人与次承租人之间的合同纠纷，因A 公司是房屋的产权人，也是出租人，因此作为第三人参与诉讼，以便于法院能够清楚地查明本案事实，依法作出判决。
