《北京市住房租赁条例》解读
文/计珊
北京岳成律师事务所北京总所律师助理
《北京市住房租赁条例》（以下简称“《条例》”）已由北京市第十五届人民代表大会常务委员会第三十九次会议于2022年5月25日通过，自2022年9月1日起施行。本文对《条例》出台背景及重点、亮点内容进行一下介绍。
一、出台背景
党的十八大以来，习近平总书记多次就住房租赁问题作出批示，并在党的十九大报告中明确指出，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”。
北京市住房租赁市场发展迅速，已成为市民实现住有所居的重要途径。然而，庞大的住房租赁规模和复杂的住房租赁关系导致涉住房租赁类纠纷居高不下，“黑中介”“隔断房”“甲醛房”问题屡禁不止，"二房东"跑路、长租公寓"爆雷"、哄抬租金、发布虚假房源等乱象时有发生。
住房租赁事关重要民生，其涉及的主体多、法律关系复杂。《条例》针对当前住房租赁市场的重点难点问题，在广泛汇集民意、倾听民生需求的基础上，作了有针对性的制度设计。《条例》的制定是推动住房租赁行业规范健康发展，维护当事人切身利益的重要举措。
二、主要内容解读
（一）扩大租赁住房供给，运用科技强化监管
《条例》明确要合理规划租赁住房供给规模，将租赁住房纳入住房发展规划，扩大保障性租赁住房供给。多渠道增加租赁住房供给，鼓励通过新增或者利用已有用地专门建设租赁住房、在新建商品住房项目中配建租赁住房、将非居住存量房屋按照规定改建为租赁住房、将符合条件的闲置住房出租等方式实施。
《条例》明确建立健全本市住房租赁管理服务平台，便利租赁当事人完成网签备案，履行法定义务，住房租赁管理服务平台可为租赁当事人提供住房租赁合同网签、登记备案、信息查询和核验等服务. 与公安、市场监督管理、教育、人力和社会保障、金融监管、住房公积金等部门和单位建立信息互联互通等共享机制，让"信息多跑路、群众少跑腿"。
（二）保护当事人合法权益，平衡权利义务关系
1.为解决群租房、短租房和集租房等群众较为关注和反映集中的问题，《条例》明确了出租住房的条件要求。
针对群租房问题，《条例》规定房屋应当符合安全规定，具备基本居住条件，以原规划设计的房间为最小出租单位，不得打隔断分割出租、不得将起居室单独出租、厨房、卫生间、阳台、储藏室以及其他非居住空间不得出租用于居住等。
针对短租房问题，《条例》明确实行区域差异化管理，首都功能核心区内禁止出租短租住房；其他城镇地区出租短租住房的，应当符合本市相关管理规范和本小区管理规约，无管理规约或者管理规约无相关约定的，应当取得本栋楼内或者同一平房院落内其他业主的一致同意。出租人应当与房屋所在地的公安派出所签订治安责任保证书。短租住房的出租人应当在住宿人员入住前当面核对住宿人员身份信息，即时通过规定的信息系统申报登记信息。
针对集租房问题，《条例》对集中出租住房达到规定数量以及单位承租住房供本单位职工居住的，明确安全管理责任。例如，明确专门的管理人员，设置监控、灭火等治安防范、消防设备设施和安全通道，并建立信息登记簿或者登记系统等。
2.为平衡租赁当事人的权利义务，《条例》明确出租人、承租人行为规范。
《条例》明确出租人应负责租赁住房及其附属设施的安全管理、不得向未提供身份证明材料的人出租住房，发现涉嫌利用出租住房从事违法犯罪活动的应当及时报告，不得采取停止供水、供电、供热、供燃气以及其他故意降低服务标准等方式，或者采取暴力、威胁等非法方式、强迫承租人变更、解除住房租赁合同、提前收回租赁住房。
《条例》明确承租人应当向出租人提供身份证明材料，按照约定配合出租人定期检查租赁住房的使用情况，按照规划用途、安全合理使用租赁住房及其附属设施，并作为物业使用人遵守物业管理和生活垃圾分类相关规定，遵守小区管理规约。
为解决甲醛房问题，《条例》规定：住房租赁企业对租赁住房进行装修装饰的，应当征得所有权人同意，并遵守室内装修装饰相关规定和标准、保障租赁住房安全。同时，《条例》明确了住房租赁企业违反上述规定的处罚标准。经具备资质的检测机构检测，室内空气质量不符合室内空气质量标准的，由住房和城乡建设或者房屋主管部门责令限期改正，可处一万元以上五万元以下罚款；逾期不改的，处五万元以上三十万元以下罚款。
3.《条例》明确建立多主体、多渠道的多元化解机制。
一是对于民事纠纷首先应当由当事人协商解决：二是从事住房租赁经营的企业、房地产经纪机构以及互联网信息平台应当建立投诉处理机制、及时妥善化解租赁矛盾纠纷，将矛盾纠纷化解在第一线；三是可向有关协会、行业组织、政府部门、人民调解组织申请进行调解；四是仲裁或诉讼。
（三）加强市场主体监管
《条例》明确规定住房租赁企业、房地产经纪机构应当具备相应的资金、人员和管理能力，要求企业名称和经营范围均应当体现行业和经营特点，明确市场主体登记和行业备案要求。营业执照、办公地址、从业人员信息、服务事项及收费标准、投诉电话等须在经营场所、网络服务端如实公示，要提前编制房屋状况说明书并向承租人告知有关信息。从业人员应当持卡实名从业，并在提供服务的租赁合同上签字、注明信息卡号。
尤其是对于以下社会关注度较高、关涉群众切身利益的问题，《条例》从强化市场主体监管的角度，作了有针对性的制度设计：
1.为回应"二房东"卷款跑路、恶意诈骗房租问题、《条例》规定个人转租住房超过规定数量的应当依法申请办理市场主体登记。
2.为回应"黑中介"问题，对房地产经纪机构提出规范从业要求，规定其不得开展住房转租经营业务、不得赚取租金差价。
3.为遏制虚假房源问题、《条例》规定互联网信息平台应承担身份核验、登记、信息审查和信息
报送等责任。互联网信息平台知道或者应当知道信息发布者存在提供虚假材料、发布虚假信息等违法行为的，应当及时采取删除、屏蔽相关信息等必要措施。对于两年内因违法发布房源信息、推荐房源受到三次以上行政处罚，或者在停业整顿期间的信息发布者、互联网信息平台应当采取一定期限内限制其信息发布等必要措施，保障消费者权益。（四）加强资金监管，保障承租人资金安全1.对租金、押金收取及“租金贷”进行规范。
《条例》规定租赁企业收取押金一般不得超过一个月租金并须通过第三方专用账户托管；单次收取租金数额一般不得超过三个月租金，超收的租金应当纳入监管。
《条例》规定经纪机构收取佣金一般不得超过一个月租金，并且合同期满当事人续约或者重新签订住房租赁合同的、经纪机构不得再次收取佣金。
《条例》规定金融机构发放租金贷款应当以备案的租赁合同为依据、划入承租人账户；贷款金额不得高于租赁合同金额，贷款期限不得超过租赁合同期限，发放贷款频率应当与承租人支付租金频率匹配。
2.建立政府对租金价格的干预机制。
《条例》规定市住建部门加强租金监测，建立健全预警机制；租金明显上涨或可能明显上涨时、市政府可采取涨价申报、限定租金或者租金涨幅等价格干预措施稳定租金水平。从而为降低住房租赁企业经营风险，维护社会稳定和市场稳定而采取特殊管控措施提供了法律依据。
