不经过业主同意，就可以使用住宅专项维修资金吗？
文＼杨楠楠
北京岳成律师事务所黑龙江分所律师助理
近日，有位岳成律师事务所老客户来电咨询，说他们小区物业公司未经过业主同意便动用房屋维修资金，小区物业这么做是不是违法？
岳成律师事务所律师经过耐心的听取他的讲述，才了解到原来他们小区因外墙年久失修，有随时 脱落危险，物业公司在没有经业主同意的情况下，动用了住宅维修资金并雇工人进行了维修。
物业公司的行为是否违法呢？岳成律师事务所律师给您来普法。
根据《住宅专项维修资金管理办法》的规定，房屋维修资金申请使用分为一般使用程序和应急使用程序；一般使用程序需要满足《住宅专项维修资金管理办法》第二十二条规定，必须经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主表决同意，才可以适用；应急使用程序需要符合《住宅专项维修资金管理办法》二十四条规定，只要满足发生危及房屋安 全等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的情形，便不需要通过业主表决，只需要物业服务企业或相关业主提出使用建议，经房屋所在地街道办事处核实，在到区 房屋专项维修资金管理机构办理备案，市房屋专项维修资金管理机构通知银行划拨资金即可。
因此，因小区外墙年久失修，有脱落危险，有损居民居住安全的情况符合《住宅专项维修资金管理办法》二十四条应急使用的条件，故该小区物业公司可不经业主同意，在按《住宅专项维修资金管 理办法》规定的程序办理后使用房屋维修资金并不违法。
法条依据：第二十二条 住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下 程序办理：
（一）物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业 主提出使用建议；
（二）住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三 分之二以上的业主讨论通过使用建议；
（三）物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案；
（四）物业服务企业或者相关业主持有关材料，向所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门申请列支；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资 金的部门申请列支；
（五）直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资 金的部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；
（六）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。
第二十三条 住宅专项维修资金划转业主大会管理后，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下 程序办理：
（一）物业服务企业提出使用方案，使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、 列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金的情况的处置办法等；
（二）业主大会依法通过使用方案；
（三）物业服务企业组织实施使用方案；
（四）物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金；其中，动用公有住房 住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支；
（五）业主委员会依据使用方案审核同意，并报直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案； 动用公有住房住宅专项维修资金的，经负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意；直辖市、 市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门发现不符合 有关法律、法规、规章和使用方案的，应当责令改正；
（六）业主委员会、负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门向专户管理银行发出划转住宅专 项维修资金的通知；
（七）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。
第二十四条 发生危及房屋安全等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修 和更新、改造的，按照以下规定列支住宅专项维修资金：
（一）住宅专项维修资金划转业主大会管理前，按照本办法第二十二条第四项、第五项、第六项 的规定办理；
（二）住宅专项维修资金划转业主大会管理后，按照本办法第二十三条第四项、第五项、第六项 和第七项的规定办理。
发生前款情况后，未按规定实施维修和更新、改造的，直辖市、市、县人民政府建设（房地产） 主管部门可以组织代修，维修费用从相关业主住宅专项维修资金分户账中列支；其中，涉及已售公有 住房的，还应当从公有住房住宅专项维修资金中列支。
