因地铁施工影响商铺正常经营，可否要求建设/施工方赔偿相应的损失
文/纪越
北京岳成律师事务所北京总所律师
地铁修建工程系国家投资兴建的公共基础设施项目，施工过程中难免由于设置围墙、工地临时房屋以及噪音或粉尘污染等，导致地铁周边商铺的出租及正常经营受到一定程度的影响。那么，商铺的出租人若因此减少租金收入，可否据此要求地铁建设/施工企业赔偿其租金损失?以及商铺的实际经营人可否以地铁施工影响商铺正常经营为由，要求地铁建设/施工企业赔偿其经营损失?下面将结合相关案例，从相关法律关系层面对上述问题进行分析。
一、地铁施工影响周边商铺的正常出租收益，房屋出租人是否有权要求地铁建设/施工企业进行损害赔偿地铁施工行为对周边商铺出租的影响是否属于侵权行为
案例一
（2017）京0108民初19357号民事判决书，李化平与北京城市快轨建设管理有限公司、中铁二局集团有限公司、中铁高新工业股份有限公司物权保护纠纷一案。
李化平系北京市海淀区润千秋佳苑乙10号楼1层商铺的所有权人，2013年8月25日，李化平与北京家瑞房地产经纪有限公司（以下简称“家瑞公司”）签订《商铺租赁合同》，将该商铺出租给家瑞公司使用，租赁期限五年，自2013年9月1日至2018年s月31日止，年租金27111元，月租金22593元，日租金为742.77元。双方签订以上合同后，北京城市快轨建设管理有限公司作为发包方于2013年11月起进行16号线地铁工程施工建设，施工围墙及工地临建房屋将该商铺遮挡，施工粉尘、噪音致使家瑞公司无法正常经营，李化平以家瑞公司拖欠租金为由起诉至北京市海淀区人民法院，家瑞公司提出反诉，以地铁施工影响正常经营为由请求法院解除双方的租赁合同，并降低2013年11月1日至2014年8 月22日期间的房屋租金标准，按原租金的20%计算房租并判令李化平向北京家瑞房地产经纪有限公司返还房屋租金92377元，同时请求李化平退还履约保证金并赔偿装修损失等。法院依据情势变更及公平原则判决双方合同解除并且李化平返还租金25718元。后李化平以北京城市快轨建设管理有限公司（发包方）、中铁二局集团有限公司（现承包方）、中铁高新工业股份有限公司（原承包方）地铁围建施工，导致其2013年11月1日至2014年8月22日的租金减少109952.6元为由，向法院提起诉讼，请求三被告赔偿其租金损失。
2019年7月30日，北京市海淀区人民法院判决驳回李化平全部诉讼请求，法院审理后认为，在被
告施工过程中并不存在行为的违法性以及主观的过错，故不能认定被告的行为构成侵权责任，同时，李化平与家瑞公司房屋租赁合同纠纷一案中，法院结合情势变更、公平原则酌定家瑞公司减少向李化平支付租金，可见法院亦未对被告的施工行为认定存在违法或侵权的情形，故李化平租金的减少与被
告的地铁施工行为并不存在法律上的因果关系。同时，法院在判决书中阐明，北京地铁16号线工程系国家投资兴建的公共基础设施项目，是一项惠民工程，李化平的商铺在地铁周边，长远来看必将收益于地铁的开通，因此其要求三被告赔偿财产损失的请求于法无据，不予支持。
解析
本案中，法院从侵权责任构成要件的角度，对地铁建设/施工单位的施工行为是否构成对商铺所有权人租金收益权利的侵犯进行了详细阐述，即侵权责任的构成，需要有损害事实的客观存在、行为的违法性、违法行为与损害事实间的因果关系、行为人的过错等几个要件构成，缺一不可。同时，商铺出租人在另案中对承租人进行的租金减免也是基于公平原则和情势变更原则，而非基于地铁建设/施工企业的民事侵权行为判定。最后法院将地铁施工行为对周边商铺的影响进行了长远的展望，也是基于维护公共利益角度，认定原告没有要求地铁建设/施工方进行损害赔偿的依据，据此驳回原告全部诉讼请求。
二、若地铁建设/施工企业自愿给予因施工行为影响商铺经营的经济补偿，该补偿金的性质该如何认定有权接受补偿的主体是谁
案例二
（2013）丰民初字第08277号民事判决书，北京鼎缘大酒店有限公司与北京市轨道交通建设管理有限公司、北京华宇天宏投资管理公司财产损害赔偿纠纷一案。
2000年7月6日，原告北京鼎馨缘大酒店有限公司（以下简称“鼎馨缘公司”）与被告北京华宇天宏投资管理公司（以下简称“华宇天宏公司”）签订租赁协议，租赁华宇天宏公司位于北京市丰台区
丰台北路北73号六层楼房一栋，用于经营酒店和餐馆。租赁合同生效后，双方按照约定正常履行。北京市轨道交通建设管理有限公司（以下简称“轨道公司”）为修建地铁14号线的建设单位，2012年3月，被告轨道公司经与被告华宇天宏公司协商，签订了《商业补偿协议书》，因临时占用华宇天宏公司所属产权的上述承租地点门前用地作为施工场地，进行经营补偿，经确认受施工影响营业面积为6270平方米；临时占地使用期限自2012年3月26日至2013年3月25日，双方协商的补偿价格为501.6万元，上述款项已支付完毕至华宇天宏公司。施工完成后，围挡已拆除。原告鼎馨缘公司以施工围挡砖墙遮挡酒店门脸，导致交通不便，使其日常营业受到严重影响，营业额急剧下降为由将二被告起诉至北京
市丰台区人民法院，请求法院判令二被告共同赔偿原告各项经济损失541.84万元，双方承担连带责任。
北京市丰台区人民法院经审理认为，被告轨道公司作为北京地铁14号线的建设方，施工期间在靠近原告鼎鑫缘公司承租的房屋南侧的道路上设置围挡，该围挡及施工所带来的粉尘、噪声以及车辆绕行、行人受限，对作为涉案房屋承租人的原告的日常经营必然会造成一定程度的影响，同时基于被告轨道公司与被告华宇天宏公司之间的补偿协议进一步确认上述影响，但补偿金额应当以补偿协议中确定的金额为准，故原告鼎鑫缘公司要求被告轨道公司与被告华宇天宏公司承担连带责任的诉讼主张，法院不予支持。最终法院判决被告华宇公司于本判决生效之日起十五日内将依“商业补偿协议书”取得的补偿款501.6万元支付给原告鼎馨缘公司。
解析
本案中，法院认定地铁建设单位对商铺的经营存在一定的影响，主要是基于地铁建设单位与商铺产权人签订的“商业补偿协议书”。但法院并未将该影响认定为侵权行为，也未对原告的相关损失进行评估，对补偿金额的认定也与出租人和建设单位协商的金额一致，可见法院直接将补偿价格501.6万元的性质认定为双方协商确定的补偿金，而并非是基于侵权行为要求地铁建设单位支付的赔偿金。同时，
该补偿金是基于占用酒店门前面积影响酒店经营进行的补偿，被补偿人应为酒店的实际经营人，即本案的原告、房屋承租人鼎鑫缘公司，而华宇天宏公司作为房屋出租人并未进行实际经营，可能难以主张相应的损失，据此法院将房屋的实际经营人作为本案合法取得补偿金的主体，判决将华宇天宏公司取得的全部补偿金都支付给鼎鑫缘公司。
总结
因地铁施工影响商铺的正常经营或正常出租，若地铁建设/施工单位存在一定的侵权行为，商铺实际经营人或商铺出租人可以请求其支付一定的赔偿金，但应对侵权行为的构成承担举证责任。若商铺实际经营人或商铺出租人无法举证证明地铁建设/施工单位的行为存在侵权情形，也可与地铁建设/施工单位友好协商，进而获得一定程度的补偿。承租商铺的实际经营人若因此受到影响，也可基于租赁合同向商铺出租人主张权利，但商铺出租人的租金损失仍应以地铁建设/施工单位存在侵权行为为基础才能得以支持。
