《民法典》物权编司法解释(一)新旧条文对照梳理
文＼刘帅
北京岳成律师事务所律师助理
2021年1月1日，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>物权编的解释（一）》（以下简称《物权编解释一》）正式公布实施。《物权编解释一》是对《物权法司法解释》的继承与完善，依旧采用了《物权法司法解释》的体例，与《物权法司法解释》相比，《物权编解释一》主要有以下几个方面的变化：
一、《物权编解释一》删除了《物权法司法解释》第十四条
在体系上，《物权编解释一》司法解释共二十一条，《物权法司法解释》共二十二条。《物权编解释一》删除了《物权法司法解释》中的第十四条“两个以上按份共有人主张优先购买且协商不成时，请求按照转让时各自份额比例行使优先购买权的，应予支持。”的规定，因为在《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第三百零六条[1]中已有相关的规定，换言之《物权法司法解释》中的第十四条已为《民法典》第三百零六条吸收，因此在《物权编解释一》无需再作规定。
二、在《物权编解释一》第四条[2]增加了居住权
居住权制度是《民法典》新增加的内容，规定在《民法典》第三百六十六条：“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。”即居住权是对他人住宅享有的通过合同设立的一种用益物权，居住权人享有占有和使用的权能。在《民法典》颁布之前，居住权一直未被我国立法所承认，但在司法实践中涉及到居住权的案件却比比皆是，主要集中在离婚、继承、赡养以及公产住房、投资性住房纠纷等相关社会生活领域[3]。
预告登记具有准物权的性质，预告登记权人所享有的是一种具有物权效力的债权，未经其同意不得转让不动产所有权等物权，以及不得设立用益物权、担保物权等其他物权。而居住权作为新增加的用益物权，应当增加到本条之中。
三、《物权编解释一》第五条[4]在“买卖不动产物权的协议”前增加了限定词“预告登记”，使表述更加清晰易懂，不会产生歧义；同时删减“被解除”这一债权消灭情形。
预告登记的功能在于保全债权，故预告登记的效力依附于债权而存在，如果债权债务因合同被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权、债务相互抵消、清偿、债务人依法将标的物提存等原因消灭，预告登记就失去了存在的基础，因此而失效[5]。《物权编解释一》第五条主要是为了列举“债权消灭”的一些情形，因此，《民法典》五百五十七条[6]已明确规定的债权消灭情形，就无需在《物权编解释一》再次规定。
四、在《物权编解释一》第六条将“对价”改为“合理价款”，表述更加准确。
《物权编解释一》第六条“转让人转让船舶、航空器和机动车等所有权，受让人已经支付合理价款并取得占有，虽未经登记，但转让人的债权人主张其为民法典第二百二十五条所称的善意第三人’的，不予支持，法律另有规定的除外。”船舶、航空器和机动车物权转让人的一般债权人在物权受让人已经支付合理价款并取得占有，只是没有完成过户登记时，不属于善意第三人，其主张自己是善意债权人而欲对抗物权转移效力的，理由不能成立，不发生物权对抗效力。将转让人的债权人排除在善意第三人之外，意在贯彻物权优先效力。在第三人仅为一般债权人的情况下，该第三人尚未因特定物的交付而成为物权人，不应认为其与未经登记之特殊动产物权所有权人之间存在竞争对抗关系[7]。而将“对价”改为“合理价款”以后，排除了转让人的恶意转让的行为，实际上赋予了一般债权人救济的权利，当转让价格不符合《物权编解释一》第十八条[8]的规定的“合理的价格”时，一般债权人可以直接行使撤销权，但如果是“对价”的话，那么就需要解释“对价”的含义，然后再进行判断是否是“合理价款”，就会变得复杂。
《民法典》已于2021年1月1日正式实施，此次最高人民法院发布了《民法典》物权编解释（一），随着《民法典》的实施和新情况、新问题的出现，更多的司法解释也将会发布，需要及时学习和深刻领会，以便对《民法典》的条文有一个准确理解和适用。
注释：
[1]《中华人民共和国民法典》第三百零六条按份共有人转让其享有的共有的不动产或者动产份额的，应当将转让条件及时通知其他共有人。其他共有人应当在合理期限内行使优先购买权。
两个以上其他共有人主张行使优先购买权的，协商确定各自的购买比例；协商不成的，按照转让时各自的共有份额比例行使优先购买权。
[2]《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>物权编的解释（一）》第四条未经预告登记的权利人同意，转让不动产所有权等物权，或者设立建设用地使用权、居住权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照民法典第二百二十一条第一款的规定，认定其不发生物权效力。
[3]最高人民法院贯彻实施工作领导小组编著：《中华人民共和国民法典物权编理解与适用上》，人民法院出版社2020年版，第865页。
[4]《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>物权编的解释（一）》第五条预告登记的买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为民法典第二百二十一条第二款所称的“债权消灭”。
[5]最高人民法院贯彻实施工作领导小组编著：《中华人民共和国民法典物权编理解与适用上》，人民法院出版社2020年版，第119页。
[6]《中华人民共和国民法典》第五百五十七条有下列情形之一的，债权债务终止：
（一）债务已经履行；
（二）债务相互抵消；
（三）债务人依法将标的物提存；
（四）债权人免除债务；
（五）债权债务同归于一人；
（六）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
合同解除的，该合同的权利义务关系终止。
[7]最高人民法院贯彻实施工作领导小组编著：《中华人民共和国民法典物权编理解与适用上》，人民法院出版社2020年版，第138-139页。
[8]《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>物权编的解释（一）》第十八条民法典第三百一十一条第一款第二项所称“合理的价格”，应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。
