《北京市物业管理条例》亮点解析
文＼郝亮亮
北京岳成律师事务所房地产与建设工程部主办律师
2020年3月27日，北京市第十五届人民代表大会常务委员会第二十次会议通过《北京市物业管理条例》（以下简称“条例”）。条例全文共八篇104条，通过对近年来物业管理中存在的诸多问题进行分析调研，明确并提出了具有针对性的解决方案，并将于2020年5月1日起施行。
那么条例中有哪些具有突破性和创新性的规定呢？
一、引入“物业服务人”的概念，物业服务主体多元化，物业服务市场竞争性增强，有利于提高物业服务质量。
条例第二条规定：“物业服务人包括物业服务企业、专业单位和其他物业管理人”。
2017年国务院发文取消了物业服务企业资质认定，住房城乡建设部办公厅《关于做好取消物业服务企业资质核定相关工作的通知》（建办房[2017]75号）第一条也明确“不得以任何方式要求将原核定的物业服务企业资质作为承接物业管理业务的条件”。
条例与其相衔接，取消以往单一“物业服务企业”的称谓，引用“物业服务人”的新概念，物业服务主体可以是物业服务企业，也可以是专业单位和其他物业管理人，主体多元化，市场竞争性增加，有利于物业服务质量的进一步提高。
二、将物业管理纳入社区治理体系，充分发挥党建引领的作用，进一步明确并细化各部门的具体职责。
条例第三条规定，将物业管理纳入社区治理体系，坚持党委领导、政府主导、居民自治、多方参与、协商共建、科技支撑的工作格局。建立健全社区党组织领导下居民委员会、村民委员会、业主委员会或者物业管理委员会、业主、物业服务人等共同参与的治理架构。推动在物业服务企业、业主委员会、物业管理委员会中建立党组织，发挥党建引领作用。
同时，条例第六至十条明确了市、区住房和城乡建设主管部门、区人民政府、街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会、村民委员会在物业管理活动中应当承担的工作内容，进一步明确和细化了工作职责。
三、明确了物业服务人在突发事件中的职责。
条例第十条规定：“突发事件应对期间，街道办事处、乡镇人民政府负责落实市人民政府依法采取的各项应急措施；指导物业服务人开展相应级别的应对工作，并给予物资和资金支持。物业服务人应当按照要求服从政府统一指挥，在街道办事处、乡镇人民政府指导下积极配合居民委员会、村民委员会开展工作，依法落实应急预案和各项应急措施”。
该条规定明确了两点，一是物业服务人在突发事件中应担负的职责，二是物业服务人可据此获得物资和资金支持。物业服务人在我国目前正在进行的新冠肺炎疫情防控工作中发挥了重大的作用，该条款的制定体现了立法的科学性和前瞻性。
四、将“物业管理区域”以单独一章的形式体现，强调划分物业管理区域的意义，新房购房合同中需明确物业管理区域。
以往购房者与开发商易产生争议的一个重要问题，就是配套设施的使用问题。有些购房者反映，在买房时开发商介绍的挺好，称一些配套设施当期的业主能享受，但是等收房的时候才发现，周边几栋楼都同属一个物业区域。
为此，条例第十六条规定：“建设单位应当在房屋买卖合同中明示核定的物业管理区域”，明确新建项目以物业管理区域划分意见为必要材料，此外，对于已投入使用、未划分物业管理区域或需要调整的，条例也指出了解决路径。
五、对前期物业服务合同的期限提出限制性要求，并明确相关部门在届满前应组织业主成立业主大会，对物业管理事项进行表决。
业主反映比较多的一个问题就是对开发商选聘的物业公司不满意，但是前期物业合同约定的时间又比较长，或者业主大会不能及时召开、不能成立业主大会，不能对物业公司进行及时更换，因此矛盾重重。
条例第十九条、第二十四条规定，明确了前期服务合同的期限最长不得超过二年，在前期物业服务合同届满前六个月，街道办事处、乡镇人民政府应当组织业主成立业主大会，选举产生业主委员会或者组建物业管理委员会，就物业管理事项进行表决，对于解决上述问题提供了可操作性的方式。
六、进一步明确建设单位的移交义务及流程，避免产生建设单位占用共用部位、共用设施，损害业主权益的情况。
原《北京市物业管理办法》第十条规定了在业主共同决定解除前期物业服务合同时，建设单位与全体业主进行共用部分查验交接、移交材料。但是在现实生活中，由于业主大会不能及早成立，前期物业服务合同持续的时间很长，很多建设单位也以此拒不撤出，产生了很多问题。
条例第二十条、第二十一条规定了，前期物业合同签订后，建设单位与前期服务人就应当在相关部门的指导、监督下完成物业交接及资料交接，签订查验协议，对于查验中存在的问题，建设单位应当限期整改或委托前期物业服务人整改。这样既将交接工作提前，也有相关部门的指导监督，将隐患提早消灭。
七、明确交房前的物业费由建设单位承担。
条例第二十二条规定：“前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业费，由建设单位承担。出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业费，由业主按照房屋买卖合同的约定承担；房屋买卖合同未约定的，由建设单位承担”，明确了前期物业期间的物业费的承担主体，并以“月”为计费周期，更便于操作。
八、明确了业主的范围，解决了未取得产权登记的业主的身份难题。
以往对于“业主”的概念界定为“房屋所有权人”，但是在目前我国实行不动产登记制的情况下，这样简单的界定确实给尚未取得产权登记的“业主”造成了一些困扰。
对此，条例第二十五条在原有基础上进一步明确了，尚未办理产权登记但持有相关证明文件或基于法律规定，能够证明其所有权人身份的个人或单位，应当认定为“业主”。
九、放宽了业主大会成立的条件，将建设单位也纳入了适格的申请主体当中。
业主大会是由全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的组织。但以往实践中普遍存在业主大会成立门槛高，导致小区“自治失灵”的状况。
为此，条例第三十条规定：“一个物业管理区域内，已交付业主的专有部分达到建筑物总面积百分之五十以上的，百分之五以上的业主、专有部分占建筑物总面积百分之五以上的业主或者建设单位均可以向街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的申请，居民委员会、村民委员会也可以组织达到前述条件的业主或者建设单位提出成立业主大会的申请”。
也就是说，一个物业管理区域内，交付面积在过半情况下，申请成立业主大会的条件是5%以上或者专有部分占建筑物总面积5%以上的业主，此外建设单位也被纳入了适格的申请主体当中。这一规定对降低业主大会成立门槛发挥着重要作用。
十、失信的自然人业主不得担任业主委员会委员。
条例第三十九条规定了，业主是自然人的，应当符合“按时足额交纳物业费、不存在欠缴专项维修资金及其他需要业主共同分担费用的情况”、“未被列为失信被执行人”的条件。
十一、特殊情况下可组建“物业管理委员会”作为临时机构，保障业主的合法权益。
条例第五十三条规定：“有下列情形之一的，可以组建物业管理委员会：（一）不具备成立业主大会条件；（二）具备成立业主大会条件，但是确有困难未成立；（三）业主大会成立后，未能选举产生业主委员会”；第五十二条规定：“街道办事处、乡镇人民政府负责组建物业管理委员会。物业管理委员会作为临时机构，依照本条例承担相关职责，组织业主共同决定物业管理事项，并推动符合条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会”。
物业管理委员会作为临时性、过渡性机构，可以有效避免因居民自治管理意识不足、业主大会和业主委员会制度运行不畅产生物业管理混乱问题。
十二、建立应急物业服务机制，有效应对突发状况。
现实生活中，可能出现物业服务“真空期”的情况，比如原物业服务人临时撤管或物业服务人破产注销等突发情况，这时业主无法及时选聘新的物业服务人，导致物业服务出现断档现象。这种现象出现后，业主的正常生活可能会受到一定的影响，有时甚至还会激化为群体性事件，影响社会稳定。
条例第七十七条规定：建立应急物业服务机构，当物业管理区域突发失管状态时，街道办事处、乡镇人民政府应当组织相关单位确定应急物业服务人，提供维持业主基本生活服务事项的应急服务。应急物业服务期限不超过六个月，费用由全体业主承担。在此期间，街道办事处、乡镇人民政府应当组织业主共同决定选聘新物业服务人，协调新物业服务人和应急物业服务人做好交接。
十三、专项维修资金的规定更加详细。
随着住宅使用年限的增长，动用专项维修资金维修、更新及改造房屋共用设施设备的需求也在上升，资金余额不足的问题逐渐暴露，归集难、续筹难的矛盾日益凸显。
条例第八十一条至第八十六条，分别规定了物业买受人足额交纳专项维修资金的义务、产权单位的交纳和补交责任、续筹专项维修资金的标准和欠费的限制措施、专项维修资金的代管主体、专项维修资金的用途等，从各个主体、各个环节对专项维修资金的筹集、监管、交纳有了更加明确的规定，对专项维修资金的运用更具有实际的指导意义。
