长租公寓爆雷，租客是否会被“扫地出门”？
文＼李晓仪
北京岳成律师事务所上海分所律师
相信最近大家看到不少长租公寓暴雷的新闻，笔者也经常遇到房东和租客来咨询，双方各持己见——房东认为：“我没收到租金，租客凭什么赖在里面不走？”租客认为：“我的租金已经付掉了，凭什么赶我走？”遇上这样的事情，房东和租客都成了受害者，但究竟是房东有理还是租客有理？本文我们就对此进行分析。
长租公寓的经营模式
传统的房屋租赁一般是房东找到房屋中介公司将自己需要出租的房屋对外进行挂牌，待中介公司为其寻找到合适的租客后签订协议，中介公司收取佣金，租金由租客直接支付给房东，租金的支付方式一般为“押一付三”。
而在长租公寓的经营模式下，房东一般会与中介公司签订委托管理合同及授权委托书，约定由房东授权中介公司对外出租房屋，中介公司每月向房东支付租金。中介公司找到租客后与租客签订租赁合同，约定由租客向中介公司一次性支付一年的租金。在该模式下，中介公司与房东约定的租金普遍高于市场价，而与租客约定的租金普遍低于市场价，乍一看是个赔本买卖，但从中介公司月付房租和租客年付房租的支付形式可以看出，中介公司可以形成一个资金池，将资金用于投资等。但若中介公司的资金链一旦出现问题，长租公司爆雷的情形随之产生，中介公司人去楼空，房东和租客维权困难。
中介公司与房东间形成的法律关系
由于中介公司与房东签订的合同一般名为委托管理合同，因此各方对于中介公司与房东间形成的究竟是委托代理关系还是租赁合同关系存在争议。司法实践中，多数观点均认为中介公司与房东间形成的是租赁合同关系，只有少数法院认为中介公司与房东间形成的是委托代理关系，如（2018）闽0206民初6369号案件。
以上海寓意物业管理有限公司（以下简称“寓意公司”）为例，其与房东签订的合同为《资产委托管理服务合同》，从合同形式上来看，似乎寓意公司与房东形成的是委托代理关系，而房东与租客间形成的是租赁合同关系。
但《资产委托管理服务合同》中约定的条款包括：“房东将位于XXX的房屋委托寓意公司运营及出租，代为收取租金等；委托期限自X年X月X日起至X年X月X日；第一年免租期为X年X月X日起至X年X月X日止；房屋用途为居住；房屋月租金为X元，付一押一，押金的支付日期为X年X月X日，首期租金于X年X月X日支付，之后租金依次类推直至租赁期限届满，第二年为X元每月。”因此，从合同主要内容来看，《资产委托管理服务合同》实际是关于房屋租赁的约定，房东与寓意公司间形成的是租赁合同关系而非委托代理关系，（2020）沪0117民初4152号、（2020）沪0115民初16044号等案例中法院均持此观点。
房东是否有权要求租客搬离房屋？
中介公司跑路，意味着房东无法继续收取租金，故其要求租客立即搬离房屋，但租客认为自己已经向中介公司支付了租金，有权继续居住。
如果法院认定中介公司与房东形成的是委托代理关系，则中介公司与租客签订租赁合同的法律后果应由房东承担，即：若租客已向中介公司支付租金的，则房东无权要求租客腾房。
如果法院认定房东与中介公司形成的是租赁合同关系，中介公司逾期未向房东支付租金，则依据合同约定或《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……”房东对于其与中介公司签订的合同享有合同解除权。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条第一款规定：“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。”这里的承租人即指本文中的中介公司、次承租人即租客、出租人即房东，在租客拒向房东支付中介公司拖欠的租金的情形下，房东有权解除与中介公司的合同、要求租客腾房。
综上，从我国相关法律规定来分析，在房东与中介公司形成租赁合同关系的前提下，若中介公司逾期支付租金的，房东有权要求租客腾房。但笔者认为，在长租公寓爆雷的情形下，房东和租客都是受害者，双方各让一步，协商解决租房事宜更为妥当。
笔者也在此提醒各位租客，对于租金过分低于市场价的房源信息要警惕；最好直接与房屋所有权人签订租赁合同，避免与二房东签订租赁合同；避免一次性支付整年租金，缩短租金支付周期。而对于房东来说，切勿采取断水断电等极端方式以达到要求租客腾房的目的，应通过合法途径如提起诉讼等维护自身合法权益。
