文/ 赵茂
北京市岳成律师事务所房地产与建设工程部律师
案情简介
2014年9月27日，甲公司与陈某某签订《北京市商品房现房买卖合同》，约定甲公司将昌平区立汤路181号院（小区现名为卢卡新天地）5号楼1层XXX房屋出售给陈某某，房屋销售价1916930元。合同签订后，陈某某向甲公司支付了购房款，甲公司2014年12月20日向陈某某交付了房屋。2015年12月完成房屋的内部装修后，陈某某于2016年春节后入住使用。2016年7月中旬开始，房屋出现室外供电开关跳闸问题，随后逐渐严重，直至彻底断电，房屋无法使用。经过维修，仍然不能正常使用。陈某某及家人不再使用房屋。后下水管道堵塞造成大量污水从马桶溢出，进而造成屋内大量积水，导致家具、装修污损。遂陈某某将甲公司起诉到法院。
代理意见
一、涉案房屋的供电系统业经验收合格，并未发生损坏。
1、涉案房屋所在卢卡新天地小区于2014年3月12日竣工验收合格，并于2014年3月14日完成项目竣工验收备案表的备案工作，因此，该房屋的供电系 统符合国家规范的要求，系合格产品，并没有发生损坏。
2、被告交付涉案房屋时，该涉案房屋所在项目系完成竣工验收备案的工程， 且原告自述：2015年12月完成该房屋的内部装修，并于2016年春节后入住使用，如果供电系统有问题，原告根本无法完成涉案房屋的内部装修。
二、涉案房屋断电应系原告自身原因造成，被告没有法定，也没有约定义务进行维修。
首先，原告对涉案房屋进行了装修，虽然不清楚其内部改造的具体情况，但通过起诉状可知，原告对室内电路进行了改造。不排除其改造造成室内线路短路或者原告用电负荷超出涉案房屋原有设计标准造成线路短路的可能。
其次，被告与原告签署的《北京市商品房现房买卖合同》附件八、第二条第 4款约定房屋交付后，买受人(或房屋用户)改动的设施及因改动而损坏的设施，无论是否经物业管理公司批准或同意或者买受人(或房屋用户)对房屋使用、保养、维护不当而造成房屋设备损坏的项目，出卖人不负保修责任，原告母亲签署的《装饰装修验收表》亦明确改动后，电气工程不予保修，因改动造成的一切损失，由业主自行承担，因此，被告对涉案房屋的电气系统没有保修义务。
最后，《北京市商品房现房买卖合同》附件八、第十五条约定保修起始日期为出卖人取得该房屋所属项目竣工验收备案表之日起，被告于2014年3月14日取得《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，保修期于2016年3月13日届满，被告对涉案房屋的供电系统没有保修义务，对排水系统亦无保修义务。
三、原告不能使用涉案房屋的责任并非被告造成，被告不应承担房屋不能 使用的损失以及固定电话费、网络费。
在 《北京市商品房现房买卖合同》签订后，被告积极履行合同，向原告交 付了经验收合格的涉案房屋，造成涉案房屋无法使用的原因并非被告，被告并无 过错，亦未违约，被告不应担涉案房屋不能使用的损失以及固定电话费、网络费。
四、涉案房屋的排水管线经验收合格，符合设计规范，污水外溢并非被告 造成，被告不应承担家具、装修修复费用。
涉案房屋的排水管线系合格产品，并非被告原因造成的污水外溢，被告不应承担家具、装修修复费用。污水外溢可能是排水管道堵塞造成的，原告应该向造成管道堵塞的侵权人追偿损失，而不应该向与造成该损失无关的被告追偿。
判决结果
法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:
驳回原告陈某某的全部诉讼请求。
案件总结
本案争议的焦点在于陈某某房屋的室外电表箱供电开关跳闸的原因，陈某某坚持认为是住宅楼道单元内总配电箱至本房屋内分户配电箱之间的电线质量出了问题，而甲公司则认为可能是原告自行拆改和使用不当造成的问题，在双方各执一词的情况下，法院认为，对于室外电表箱供电开关跳闸的原因，应由独立的第三方鉴定机构出具鉴定结论予以证明，现因陈某某不申请鉴定，对于室外电表箱供电开关跳闸的原因法院无法认定，也无法判定该问题是否属于被告的保修范围，故对陈某某要求甲公司修复供电系统的诉讼请求，法院无法支持。
