租赁期限不因后期建设情况而延长
文＼郝亮亮
北京岳成律师事务所房地产与建设工程部律师
案件简介：
原被告双方于1997 年签订租赁合同，将原告名下的房屋出租给被告经营海水游泳馆，租期为十七年。2003 年，被告以二期扩建为名向当地政府申请立项，需开发租赁房屋附近一块土地，并要求原告作为房屋所有权人为其出具了证明手续。2006 年，双方就该事项签订了两份协议书。但是，所谓的二期扩建工程取得批复后，却未有实质性进展，导致开发工作迟滞。2014 年，原被告双方的租赁合同到期，但被告迟迟不予返还房屋。原告遂向法院起诉，要求确认租赁合同终止，要求被告返还租赁物。一审法院以二期扩建工程是双方合意达成为由，认为租赁期限延长至二审扩建工程权利义务履行完毕，驳回了原告的诉讼请求。原告不服，向上级法院提起上诉，并委托我所。
代理词
尊敬的审判长、审判员：
北京市岳成律师事务所接受本案上诉人的委托，指派我作为其在二审阶段的特别授权的代理人。现发表代理意见如下：
一、上诉人与被上诉人就扩建工程并不存在一审判决中认定的合作建设的情况。一审法院仅凭双方于2006 年1 月10 日和2006 年2 月9 日签订的两份《协议书》就否认了双方单纯的租赁关系，属于事实认定错误，证据不足。
1. 上诉人对于扩建工程不享有权利、不承担义务，与被上诉人无共同目的，不符合合作的特征。所谓合作， 是指个人与个人、群体与群体之间为达到共同目的，彼此相互配合的一种联合行动、方式。由上述两份协议的内容可以看出，上诉人对于嬉水工程和老干部活动室的建设工作不承担任何义务、费用及风险，仅仅是由于上诉人系租赁物的所有权人，需要以其名义办理，双方为避免争议，才签订了上述协议。上诉人对此没有任何经济利益，与被上诉人也无任何共同目的，何来合作之说？
2.扩建活动常见于租赁关系中。本案亦是在租赁关系存续期间进行了扩建，并不具有特殊性。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持、第十四条规定承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理……。由上述司法解释的规定至少可以看出三点：其一，扩建是租赁关系中会出现的一种极为普通的情况，其活动仍受到原租
赁关系的制约；其二，租赁双方可以扩建费用的承担进行具体约定；其三，扩建活动并不会自然导致租赁期限的延长。
本案中，上诉人与被上诉人系租赁合同关系，被上诉人基于自身的经营需要而要求对原有租赁物进行改扩建，需要征得上诉人的同意。为避免争议，双方对于扩建费用进行了约定。这本身就是法律及司法解释规定下的，基于租赁合同的扩建，并不具有任何典型性。一审法院凭借该协议书，就认定双方存在合作建设的关系，不符合法律精神。
3. 操作方式不符合一般商业惯例。如果上诉人与被上诉人存在合作建设的关系，基于各自的利益考量，双方势必会对权利义务、利润分配等重要内容进行明确约定，而不会是现在我们所看到的：两份协议书只有区区三页，加起来总共才十二条内容。这样简单的处理方式，明显不符合商业主体一般的操作方式。
二、双方对于延长或变更租赁期限没有任何书面、口头或其他方式意思表示，上诉人亦未就此给予被上诉人任何承诺。一审判决认定租赁期限顺延的判决内容不仅没有证据支持，且与法律强制性规定相悖。
1. 一审法院认定双方的行为蕴含了延长租赁期限的意思示，没有相应的证据支持。
被上诉人在一审阶段提出的设计方案中，从没体现中上诉人的任何认可内容，上诉人也从未见过该设计文件。证人徐某的证言因其涉及到其自身的经济利益，亦不应被认可。徐某本人并非上诉人的单位员工，只是其称自己了解办理扩建工程相关事项，上诉人为了履行以其名义为被上诉人出具相关手续的内容，才委托徐某办理的。而且，徐某本人称自己会从中得到经济利益，其所作的证言自然会偏向对其自身有利的方面，而不是客观事实。
上诉人以其自身名义为被上诉人的扩建工程办理各项手续，是基于其出租人的身份，以及与被上诉人在2006 年1 月10 日和2006 年2 月9 日签订的两份《协议书》的约定。而一审法院却将上诉人的认真履约的行为认定为双方达成顺延租赁期限的合意，属于没有根据的主观臆断。
2. 一审法院认定双方合作建设行为蕴含了原海水游泳馆租赁期限顺延至双方二期扩建工程权利义务履行完毕的意思表示的内容，违反了法律的强制性规定，不具有履行的可行性。
《合同法》第二百一十四条规定：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效，上诉人与被上诉人签署的《租赁经营合同书》约定的租赁期限为十七年，已经非常接近最长租赁期限二十年，根本不存在自动顺延的法律空间。另外，双方对于扩建工程的期限并没有任何口头或书面的约定，那么其自然应当受到原租赁关系的制约。一审法院在未明确双方对于二期工程履行期限的前提下，将原租赁关系无限期的顺延下去，违反了法律的强制性规定。
3. 不符合商业惯例和一般常理。
假使，上诉人真的有意延长与被上诉人的租期，那么作为出租方，上诉人理应最关注的是租金。可是，从现有证据材料来看，双方并没有对于租金进行重新约定，这很显然不符合一般出租人的重大关切。综上，上诉人根本就没有要延长租赁期限的意思，一审法院不顾基本常理，将顺延租期的想法强加于上诉人，违反了私法自治的原则。
三、被上诉人对于扩建工作还没有实际投入，租赁期满交回租赁物对其亦不会给其造成损失。而相反，如果按一审判决的内容执行，上诉人的利益却会被严重地损害，国有资产将会遭受严重的损失。
1. 被上诉人作为一个商业主体，应当明白如果租期届满，而扩建工程没有完成，其将面临的商业风险，且该风险在被上诉人决定扩建前就应当有所预估。如果被上诉人能够积极推进使扩建工程顺利进行，那么剩余租期内，被上诉人早就可以获得收益。既然被上诉人并没有这样做，那么现在租期已满，被上诉人理应返还租赁物。
2. 扩建工作的建设活动自2007年至今一直没有进行，被上诉人提供的《建设用地规划许可证》都已失效。大连市西岗区人民政府已经表示，原有的动迁方案和相关规划需要修改，否则该工作将无法推进。在扩建工作已确实无法继续推进的情况下，被上诉人应当积极协调处理，使各方的损失降到最低，而不是无故占用上诉人的租赁物，将其自身的经济风险转嫁到上诉人身上。
3. 上诉人属于国家安全生产监督管理总局直属事业单位，其资产属于国有资产。国家安全生产监督管理总局办公厅已经发文，为维护和保全国有资产的安全完整，明令要求上诉人在租期届满后收回国有资产。不仅如此，国务院机关事务管理局关于印发的《中央行政事业单位国有资产管理暂行办法》第三十一条规定，资产处置应当严格履行申报审批手续，未经批准不得自行处置。以及中共中央、国务院印发的《党政机关厉行节约反对浪费条例》第三十五条规定，严禁出租出借办公用房，已经出租出借的，到期必须收回。收回国有资产，不得随意处置，都是践行我党厉行节约反对浪费的具体要求，是保护国有资产的明确规定。而一审判决超越职权代替当事人无限期延长租赁期限，而且用18 年前约定的、目前已经远远低于市场价格的租金标准代替当事人确定租金数额，将导致国有资产的流失。
四、一审判决内容存在超裁情况，对于上诉人提出的评估鉴定申请未予采纳，存在程序违法。
1. 《民事诉讼法》第十三条第二款规定：当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。人民法院在审理中应受到当事人诉讼请求范围的约束，不应审理诉讼请求以外的问题。一审中，上诉人提出的诉讼请求是要求确认合同终止、返还租赁物、赔偿损失。而一审判决在双方当事人未自愿协商确定的前提下，强行代替当事人确定延长租赁期限、代替当事人确定租金标准，违背了当事人意思自治原则及法律规定，超出了当事人的诉讼请求范围裁判，属于司法权强行干预民事主体意思自治。
2. 被上诉人在双方的租赁合同到期之后，无故继续占用租赁物，给上诉人造成了极大的经济损失。由于双方签署租赁合同的时间已经将近20 年，其约定的租金数额已经不具参考价值，一审法院应当结合市场情况，对上诉人提出的损失数额进行评估。但是，一审法院却在上诉人提出鉴定评估申请后不予许可，属程序违法。
以上代理意见，请合议庭予以采纳。
判决结果
二审法院经审理认为，关于一审判决是否超出当事人的诉讼请求范围进行裁判，应当评估而未评估，是否存在程序违法问题。一审中上诉人提出的诉讼请求是要求确认合同终止、返还租赁物、赔偿损失。
而一审法院在双方当事人未自愿协商确定延长租赁期限，租赁期已届满的情况下，以双方在合同履行期间，共同扩建行为变更了合同履行期限为由，认为合同应当继续履行不当。而且，一审法院以当事人原来确定的租金标准，作为赔偿损失的依据也与客观情况不符，特别是在上诉人提出评估申请后没有正当理由不予准许也不妥。被上诉人在双方租赁合同到期之后继续占用租赁物，给上诉人造成了一定的经济损失，一审法院应当结合市场情况对上诉人提出的损失数额进行评估。关于租赁合同期已经届满，是否应当依法终止问题。虽然当事人双方在合同履行期间，进行了合作扩建二期工程，但是上诉人仅是参与协助，并没有任何利益，而且，双方的合同、补充协议、协议书等对租赁期限没有变更。一审法院认为双方合作建设行为蕴涵了原海水游泳馆租赁期限顺延至双方二期扩建工程权利义务履行完毕的意思表示，没有事实依据和法律依据。关于一审判决是否混淆了租赁合同与扩建合作的关系问题。无论扩建工作是否能够实际履行与租赁合同终止均没有直接的利害关系。因为双方在扩建工程工作中，从未就租期问题达成协议。现上诉人要求终止租赁合同有事实和法律依据。被上诉人扩建二期工程与原租赁物不可分割没有充分据。二期扩建工程建设并不能突破原租赁合同约定的租期。最终二审法院依法改判，支持了上诉人的请求。
律师点评
租赁合同明确了租赁期限的情况下，双方后续发生建设行为是否影响原合同租期？律师认为，在没有明确证据证明双方对原租赁合同进行变更情况下，后期建设行为不应突破原合同约定。最终二审法院也依法改判，采纳了我们的代理意见。
