物业服务合同纠纷案例分析

　　A单位与B公司于1987年6月13日签订了一份合同，合同约定：位于北京市朝阳区安贞里三区的6号楼、14号楼共计85套住房的建筑面积5745平方米，产权为A单位所有，A单位委托B公司代为管理；A单位向B公司提供维修管理费用、电梯运行费用、高压水泵运行费、供暖费、绿化养护费等各项费用，B公司负责对房屋及所属设备的日常维修工作、供暖工作、服务工作，遇到服务及设备需大修时，由A单位另行支付费用，各种费用A单位于当年的6月交清。合同签订后，由B公司提供物业服务。2006年开始由C公司〔B公司的下属单位）提供物业服务至今。A单位一直支付物业服务费至2007年，随不再支付物业费，2010年B公司向法院提起诉讼，诉讼请求判令A单位支付2008年和2009年的物业服务费。
　　A单位是北京市岳成律师事务所的顾问单位，接受该案件的委托后，我方认真查阅相关法律法规及政策提出如下答辩意见：
　　1、B公司没有物业服务的资质
　　《物业管理条例》第三十二条规定从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。第三十三条规定从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。然而通过工商档案查询，B公司在经营范围和实际经营项目中均不包括物业服务项目。B公司没有取得物业服务资质，其工作人员也没有取得从业的职业资格证书，故B公司不能实际履行双方的合同义务。
　　2、实际提供物业服务的不是B公司而是C公司，并且B公司和C公司均是独立的企业法人。从2006年起，实际向A单位6号楼和14号楼提供物业服务和收取物业费的是C公司，虽然C公司是B公司的下属单位，但其是独立法人，能够独立承担民事权利和义务。所以，实际在A单位和C公司之间已经形成了事实上的物业服务关系，B公司无权向A单位主张物业服务费。
　　3、B公司起诉所依据的物业费收费标准没有依据。
　　为进一步规范物业服务收费行为，提高物业服务收费透明度，维护业主和物业管理企业的合法权益，促进物业管理行业的健康发展，国家发展和改革委员会和建设部2004年根据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》和《关于商品和服务实行明码标价的规定》，制定了《物业服务收费明码标价规定》，其中第二条规定：物业管理企业向业主提供服务（包括按照物业服务合同约定提供物业服务以及根据业主委托提供物业服务合同约定以外的服务），应当按照本规定实行明码标价，标明服务项目、收费标准等有关情况。但是B公司的物业收费标准没有任何依据，且与市场同等物业服务等级相比收费过高。
　　4、物业费的承担主体应为房屋的所有权人或承租人，A单位没有义务为非本单位员工缴纳物业费。A单位与B公司之间的物业服务合同签订于1987年，此后因公房制度改革、职工调离单位、职工去世等多种原因，原属A单位的85套房屋仅剩5套由A单位的职工购买，其他房屋已经分别被故宫博物院等其他单位职工购买。因此，双方之间签订的物业服务合同已经失去了履行的基础并且没有实际履行。
　　但是法院认为，合同是双方真实意思的表示，且不违反法律法规禁止性的规定。双方在合同没有解除前提下应当继续履行。最终判决A单位败诉，向B公司支付拖欠的物业服务费。
　　该案败诉后，承办律师主动给A单位领导写了一份案情分析和建议书，建议基于双方签订的合同时间比较久远，并且客观情况已经发生了明显变化签署的协议书没有期限的约定，并且双方亦没有对协议的变更达成一致意见。因此导致A单位多次成为B公司追缴物业费案件的被告且屡次败诉。想要从根本上解决问题，必然要针对物业合同的解除另行提起诉讼。A单位的领导十分重视，经过认真考虑决定委托岳成所律师起诉B公司，要求解除1986年签订的物业服务合同。开庭时，承办律师再次阐述了上述答辩意见。法官经过查阅相关政策及咨询相关行政管理部门，最终采纳了岳成所律师的答辩意见，判决延续了近20年的物业合同解除。