合作建房中合同的重要性

　　2001年10月20日，某集团取得北京市发展计划委员会《关于某集团A园职工住宅项目建议书（代可行性研究报告）的批复》，同意某集团利用市属药品厂小动物实验场用地建设A园职工住宅。2002年8月21日某集团经理办公会研究决定，授权某建筑公司负责组织建设A园住宅项目。2002年，某建筑公司为甲方，某研究院为乙方，签订了《关于合建A园住宅楼协议书》，双方约定，某研究院提供B地347平方米的住宅建设用地，某建筑公司负责A园住宅楼所需的其他建设用地、资金、施工、设计；根据拟建A园住宅楼总建筑面积18580平方米的实际情况，某研究院应分得A园住宅楼建筑面积1300平方米，共11套住宅。同时，规划意见书其他要求一项中写明，经某研究院同意，可利用相邻部分土地统一规划。用地内的食堂、锅炉房及现状平房应无条件拆除，实现绿化。
　　2002年12月某集团就A园住宅项目取得《建设工程规划许可证》，2003年9月取得《建设工程施工许可证》。2003年8月20日，某集团为甲方与某房地产开发公司签订了《合作协议书》约定某集团提供建设用地，办理项目有关建设手续，某房地产公司提供项目建设所需要的全部资金。某集团分得3200平方米建筑面积，某集团应取得的3200平方米建筑面积中的1300平方米的住宅建筑面积由某集团与某研究院所签订合同，补偿给某研究院。2005年2月1日，某集团为了建设的方便，安排药品厂于2005年6月1日与某研究院签订了《土地置换协议》、《土地置换补充协议》、2005年6月1日某研究院、药品厂、某集团委托某建筑公司三方签订了《关于对〈土地置换补充协议〉的补充协议》，上述协议约定，某研究院与药品厂同意将各自拥有产权的B地2、4号院内相邻部分土地面积同位282.54平方米不变整体规划利用的零散国有土地进行置换，置换后由药品厂上级主管单位某集团负责建设A园住宅项目，考虑到A园住宅项目距离答辩人院内现有建筑的距离太近和对现有建筑存在这样的问题，同意对研究院进行补偿，补偿最终体现为药品厂及某集团向某研究院交付建筑面积为1300平方米的住宅，同时约定某集团负责在A园住宅项目竣工后15日内，建造高2.5米的铁栏杆，以保证安全，如未能及时建造，某研究院有权要求赔偿围墙建造款人民币10万元。2006年5月18日，药品厂再次代表某集团与某研究院签订了《土地置换工作中相邻多出土地的解决协议》，约定因多出的土地已全部划拨给药品厂，药品厂同意在该项目中补偿某研究院103.56平方米住宅。A园住宅项目竣工后，具备了交付的条件，但药品厂、某集团、某房地产公司拒绝履行交付义务。而且，药品厂、某集团未按照约定建造围墙。因此，某研究院要求药品厂、某集团、某房地产开发公司交付A园1403.56平方米住宅并办理产权证，要求药品厂和某集团支付围墙建造款10万元。2007年，某建筑公司因不能清偿到期债务向北京市第二中级人民法院申请宣告破产，北京市第二中级人民法院于2007年8月3日宣告某建筑公司破产。2010年，A园住宅项目竣工后，各方因分配发生争议。某研究院遂向法院提起诉讼。
　　一审法院认为，虽某房地产公司提出A园住宅项目尚未通过消防及绿化验收，不具备交付条件，但是，本案合作各方之间属于合作建房关系，并非房屋买卖关系，A园住宅楼尽管在建筑物总平面布置上不符合规范且未达到绿化要求，但住宅楼本身各项质量均符合规范要求。因此某研究院的要求分房的诉请应得到支持。根据药品厂与某研究院的约定，A园住宅项目绿化停车场由某集团和药品厂自行解决，某集团及药品厂并不实际使用规划设计中的绿化停车场，该场地仍由某研究院使用。因此，A园住宅项目绿化不符合规划要求而未能获得规划验收的责任，并不在某研究院，某研究院履行了协议约定的相应义务，没有违约行为。一审法院最终判决某集团与药品厂按照约定向某研究院交付房屋，某房地产公司承担连带责任。同时，判决某集团与药品厂给付某研究院十万元围墙建造款。
　　随着近年来我国房地产行业的急速升温，普通商品房房价的不断攀升，一些单位为了解决职工住房问题，采用合作建房形式进行房屋建设，与此同时，因此产生的建设工程纠纷、房产纠纷也大量增加。
　　合作建房是指一方当事人以土地使用权作为出资，另一方投入实际资本并组织施工，共同建筑房屋的合同行为。其法律依据是《城市房地产管理法》第27条，即土地使用权可以作价入股，合作开发经营开发房地产。但在实践中，合作建房却常常因房屋的产权问题产生纠纷。在合作建房关系中，必然会有一方转让土地使用权或部分房屋所有权的情况，依据我国《城市房地产转让管理规定》第3条，房地产转让包括合作建房，合作建房的结果是对建成房屋利益的分享，所以对合作建房所有权原始取得人的确定也很关键。合作开发房地产不是一种个人行为，而是一种企业行为。凡是不具备房地产开发资质证书的，均不得从事房地产开发活动。最高人民法院将合作开发房地产活动区分为依法成立房地产开发企业并取得资质证书的行为，和合作开发房地产合同当事人一方具备房地产开发经营资质的行为。如果在合作开发房地产合同中当事人一方具备了房地产开发资质，那么合作开发房地产合同就是有效合同。如果双方当事人约定成立房地产开发企业，并且己经取得了资质证书，那么，合作开发房地产合同也是有效合同。如果当事人在起诉前取得房地产开发资质证书，或者已经依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效，签订合同的各方需严格遵守。本案能够顺利解决的原因之一就在于合同内容约定清楚明晰，虽然当事人在合同履行上出现了瑕疵，但因有据可依方便了问题的尽快解决。