谈房地产开发利用一级市场取得国有土地使用权

　　本文所指利用一级市场取得国有土地使用权是指以出让方式取得土地使用权。
　　以北京市为例，2002年6月30日以前，在北京市利用国有土地进行房地产开发一般采用协议出让方式。
　　从2002年7月1日起，在北京市利用国有土地进行房地产开发的出让方式发生了两次重大变化：
　　第一次重大变化：除五种情况外，改为招标、拍卖或挂牌方式出让。
　　2002年6月28日，北京市人民政府办公厅发布《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的有关规定》（京政办发［2002］33号文件〕（以下简称33号文）。33号文规定除下列五种情况外，自2002年7月1日起，凡在北京市利用国有土地进行经营性开发的项目用地的出让，由协议出让改为招标、拍卖或挂牌方式进行公开交易：（1）绿化隔离带项目；（2）小城镇建设项目；（3）危旧房改造项目以及其他重大建设项目中的经营性项目用地，因和其他非经营性项目确实不可分割，而不能进入市土地交易市场公开交易的；（4）属于规划为高科技、工业用途的经营性项目用地确需协议出让的；（5）市政府批准的其他经营性项目用地。
　　第二次重大变化：只保留一种例外情况，一律改为招标、拍卖或挂牌方式。
　　2004年1月31日，北京市人民政府办公厅发布《北京市人民政府办公厅转发市国土房管局等部门关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让补充规定的通知》（京政办发〔2004〕4号）‘取消了33号文的例外情况，规定除房改带危改项目利用划拨土地进行开发建设一种情况外，从2004年1月9日起均需通过招标、拍卖、挂牌方式在土地交易市场公开进行。同时明确规定，下列情况在办理国有土地使用权出让时，均须通过招标、拍卖、挂牌方式在土地交易市场公开进行：（1）除房改带危改项目外，利用划拨土地进行经营性开发建设的；（2）改变用地使用性质，进行经营性开发建设的；（3）基建项目转为开发项目的；（4）项目主体发生变化的。而对于在2004年1月9日以前政府有关部门已经受理的上述四类项目，由有关部门提出处理意见，并报市政府批准后执行。
　　2004年1月9日，北京市国土资源和房屋管理局、北京市发展和改革委员会、北京市建设委员会、北京市规划委员会联合发出《关于经营性项目暂停受理审批的通知》，决定自2004年1月9日起，北京市各级发展改革、建设、规划、国土房管等部门暂停受理审批开发建设单位申报的经营性项目立项、规划审批和国有土地使用权协议出让，今后按市政府发布的相关规定执行。
　　2004年8月9日，北京市人民政府转发北京市国土资源局、北京市发展和改革委员会、北京市规划委员会、北京市建设委员会、北京市监察局制定的《北京市处理经营性用地历史遗留问题的政策界定标准》，该标准仍然坚持了33号文的原则，以2002年7月1日为限，此前取得项目建议书批复和规划批准文件、相关批文在有效期内且符合其他条件的，方可归入历史遗留问题项目进行协议出让审查和管理。
　　2004年3月17日、5月28日、8月26日，北京市国土资源和房屋管理局（北京市国土资源局）分别公布了第一批、第二批、第三批以协议方式出让的历史遗留项目。至此，北京市经营性项目国有土地使用权结束了协议出让的历史，进入公开交易的时代。
　　根据上述规定，在土地使用权的一级市场上，为房地产开发目的而取得土地使用权的唯一途径是参加国有土地使用权的招拍挂程序，尽管该级市场还为其他用途提供了土地使用权划拨和协议出让的方式。
　　就参加国有土地使用权的招拍挂程序而言，相关的主体必须符合招标、拍卖公告中规定的资格条件，必须按照要求支付保证金，在依招拍挂程序竞得土地使用权后与土地出让人签订《国有土地使用权出让合同》，在依约定付清全部国有土地使用权出让金后，依法申请土地登记，领取国有土地使用权证书。
　　优缺点评价：通过招拍挂方式取得土地使用权的优点是信息透明，公平竞争；缺点是竞争激烈，土地使用权取得的成本无法有效控制。