《国有土地上房屋征收与补偿条例》解读

　　《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称《城市条例》〕于2001年6月6日国务院第40次常务会议通过，并于2001年11月1日起施行，至今已经有10年的时间。在这10年中，我国的城市化进程进入了一个里程碑式的发展阶段，全国各地从上到下都在进行着大规模的拆迁改造。在改善居住条件、发展经济的同时，暴力拆迁、野蛮拆迁、钉子户等社会问题也层出不穷。面对新的社会环境，《城市房屋拆迁管理条例》中的有关规定己经不能适应时代的要求。于是在百姓的殷切期盼下，国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《国有条例》〕及时出台，犹如一场及时雨，给纷繁复杂的拆迁工作带来新的气息，为解决拆迁中的各种问题提供了新的依据和准则。
　　《国有土地上房屋征收与补偿条例》与《城市房屋拆迁管理条例》相比有哪些新的规定呢？又有哪些亮点呢？我们将在下文为您揭示。
　　亮点一：强拆必须由法院进行，政府不再作为强拆主体。
　　第二十八条第一款 被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请省人民法院强制执行。‘
　　解读：《城市条例》第十七条规定，被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。行政部门被赋予了强拆权，但行政部门在行使权利时往往都是将该权利委托给公司、企业来实施。而这些企业为了追求利益最大化，就会采取违法的甚至是犯罪的手段来达到拆迁的目的。全国各地的拆迁案件中，由此问题引发的纠纷占有相当大的份额。而这些暴力拆迁大大地激化了社会矛盾，给社会稳定造成极大的隐患。
　　《国有条例》十分明确地将强拆权赋予给人民法院，此举对规范强制拆迁的程序和实体，对于把强制拆迁规范化、法制化将起到积极的作用。
　　亮点二：先补偿，后搬迁。
　　第二十七条实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。
　　作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。
　　任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。
　　解读：据了解，条例两次征求意见稿中没有明文提出先补偿、后征收，在正式出台的条例中增加规定，把先补偿、后征收作为一个原则确定下来。这样规定的立法目的显然是为了更好地保护被拆迁人的利益。拆迁主体在未与被拆迁人达成拆迁协议，未对被拆迁人进行补偿的情况下，就不得进行拆迁。另外，为了防止暴力拆迁，本条还禁止了在以往拆迁中经常发生的暴力行为，给拆迁企业设置了警戒线，使得拆迁行为有了基本的规范。
　　亮点三：明确补偿标准，应优先保障住房
　　第十九条第一款对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。
　　解读：拆迁纠纷的核心是拆迁补偿的多少问题，而拆迁补偿多少的核心是补偿标准的问题。在过去几年的拆迁中，对于应当以什么标准进行补偿有过宽泛的意见，但在实际拆迁过程中，补偿标准的制定十分混乱，因此导致了先拆后拆的不一致、此地拆与临地拆的不一致，被拆迁人一头雾水，由此导致了钉子户的出现，继而发生了暴力拆迁等违法行为。'
　　此规定具有两重意义：第一、明确了拆迁补偿的基本标准，为各地各次拆迁的阳光操作提供了法律依据。第二、维护了被拆迁人的利益，保证了被拆迁人不会在拆迁后买不起房、生活水平不升反降，从而引发社会矛盾。
　　亮点四：不满征收补偿方案，政府应组织听证。
　　第十条对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
　　房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。
　　第二十条 房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。
　　房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。
　　解读：新的规定与《城市条例》相比，大大的增加了补偿定价的透明性和可操作性，从实体到程序保证了补偿定价的科学性和公正性，从而可以有效的减少纠纷，化解矛盾。
　　亮点五：明确公共利益范围，加强规划调控。
　　第八条为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：
　　（一）国防和外交的需要；
　　（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；
　　（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；
　　（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；
　　（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；
　　（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。
　　第九条依照本条例第八条规定，确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。
　　制定国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，应当广泛征求社会公众意见，经过科学论证。
　　解读：在《国有条例》草案征询意见过程中，对于公共利益的范围引发了激烈的争论，是因为如果规范不当，在拆迁中就难免会发生以公共利益为借口损害百姓利益的现象，会使得拆迁陷入混乱。
　　《国有条例》对公共利益是什么，怎样进行界定，都做了明确的规范，此举使得各地政府有法可依，使得被拆迁人不至于被蒙在鼓里，更加保护了被拆迁人的合法权利。
　　《国有土地上房屋征收与补偿条例》总的立法精神是规范拆迁工作的各个环节，保护被拆迁人的合法利益，化解拆迁中的社会矛盾。从总体上讲，该法比《城市房屋拆迁管理条例》更科学、更具体、更公正，为阳光拆迁、和平拆迁奠定了良好的基础。但也应当看到，任何法律都不可能是完美无缺的，这部法律在拆迁工作的细节规定上和可操作性的规定上还需进一步的深化和细化。
　　希望该法在实施后，经过拆迁工作的实际检验，能够不断改进和完善，为我国的经济的健康发展保驾护航，为不断提高人民的生活水平做出贡献。