房价暴涨之后
2016年春节前后，北上广深等一线城市房价暴涨。这突如其来的价格涨势，挑动了各方的神经：卖方花式违约层出不穷，买方忍痛加价叫苦不迭。难道这就是房价暴涨的必然结果？面对卖方违约，买方是否只能加价或被动解约？
一、房子说不卖就不卖了？
合同解除是指是合同有效成立后，因当事人一方或双方的意思表示，使合同关系归于消灭的行为。《合同法》第九十三条和第九十四条规定了合同解除有两种方式：约定解除和法定解除。二者既有区别又有联系。区别在于：法定解除是法律直接规定解除合同的条件，当条件具备时，解除权人可直接行使解除权，将合同解除；而约定解除是双方的法律行为，一方的行为不能导致合同解除。联系在于：约定解除可以对法定解除作补充。比如约定违反合同中的任何一项规定，不论程度如何，均可解除合同。此外，双方如果在合同中约定了解约定金，那么交付定金一方可以放弃定金作为解除合同的代价，收取定金一方可以双倍返还定金使合同解除。
由此可见，合同解除要么需要合同约定、要么需要法律依据，并非任何一方可以随意为之。简而言之，房子不是你不卖，不卖就不卖。
二、买方能否请求继续履行、强制过户？
《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第二十二条规定：房屋买卖合同签订后，一方当事人不同意继续履行，愿意以承担相应违约责任为代价解除合同，而另一方坚持要求继续履行，经审查合同继续履行不存在现实困难的，应当判决双方继续履行合同，但合同另有解约定金等约定或符合《合同法》第一百一十条规定情形的除外。《合同法》第一百一十条规定：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。
买方请求继续履行合同、强制过户能获支持的，一般需要满足两个条件：一是强制履行不存在法律障碍，比如涉案房屋不存在其他共有权人、不存在他项权利、不涉及善意第三人利益等情形；二是买方有支付价款的能力，法院一般判决强制过户的前提是买方能够支付全部价款，而在涉及到贷款方式的情况下，申请贷款需要涉及到卖方和银行的配合，一旦出现拒绝配合办理贷款的情况下，买方很难获得贷款审批。即便银行批贷，抵押合同的履行难度也很大。因此，如果买方不能一次性支付剩余价款，法院支持继续履行的可能性就相对较小。
三、合同因卖方违约导致解除，买方可以主张的赔偿范围是什么？
《合同法》第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条规定，合同有违约金约定的，买方可以要求卖方支付违约金；合同有定金约定的，买方可以要求卖方双倍返还定金，但违约金和定金只能择一适用。
另外，根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第二十四条规定：房屋买卖合同签订后，因一方当事人根本违约致使另一方订立合同的目的不能实现，守约方要求解除合同，并要求违约方赔偿房屋差价损失、转售利益损失等可得利益损失的，应酌情予以支持，但当事人另有约定的除外。在认定和计算可得利益损失时，应从守约方主张的可得利益赔偿总额中扣除守约方未采取合理措施不当扩大的损失、守约方亦有过失所造成的损失、守约方因此获得的利益以及守约方取得利益需要支出的必要的交易成本，并综合考虑守约方的履约情况等因素予以确定。因此，如果违约金或双倍定金不足以弥补买方所受损失，买方还可以就未弥补部分的房屋差价损失要求卖方进行赔偿。
