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房产税真的要来了?

  国务院日前发布了《不动产登记暂行条例》,要求建立统一的不动产登记信息管理基础平台,各级不动产登记机构登记的信息应当纳入上述平台,确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享,并将于2015年3月1日起正式施行。条例被认为是房产税征收的前奏。3月3日,全国政协委员、原财政部财政科学研究所所长贾康在接受采访时表示,我国征收房产税的方向已经锁定。他预测,预计2017年进入人大立法一审程序。一石激起千层浪,房产税何时起征?会如何征收?对房地产市场将有什么影响呢?
  关于房产税:
  房产税,又称房屋税,是国家以房产作为课税对象向产权所有人征收的一种财产税。对房产征税的目的是运用税收杠杆,加强对房产的管理,提高房产使用效率,控制固定资产投资规模和配合国家房产政策的调整,合理调节房产所有人和经营人的收入。
  房产税在我国并非新税种,早在1986年的《中华人民共和国房产税暂行条例》中就已经有房产税由产权所有人缴纳的规定,缴纳标准为房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。房产税的税率,依照房产余值计算缴纳的,税率为1.2%;依照房产租金收入计算缴纳的,税率为12%。不过,当时的规定对5种情况予以免征,其中包括个人所有非营业用的房产。所以,对于老百姓而言,房产税其实是一直存在的税种,只不过是免予征收。
  现行房产税的问题:
  我国现有房地产的税制设置复杂且不合理,大部分集中于开发流通环节,比如土地增值税、营业税、企业所得税、个人所得税、耕地占用税、印花税、契税等,而持有环节的税种仅有城镇土地使用税和房产税两个税种,保有环节的税收占比不到30%甚至更低,这种重开发轻保有的格局,在很大程度上鼓励了囤房炒房行为。
  保有环节不仅税种极少,而且房产税的免征范围极大,所以对税收贡献度极低,主要缴纳者来自商业地产的出租……
  征收房产税的障碍:
  房产税属于财产税的一种,作为财产税,最重要的前提就是产权的明晰,而我国房地产市场的产权关系还较为复杂。
  从住房产权来看,除了商品房之外,我国还有很多有限产权的住房,比如经济适用房、合作建房、集资建房、房改房等,在产权关系理清之前贸然开征房产税,显然会引发市场的困惑。
  我国开征物业税的初衷是将现有的房产税、土地增值税以及土地出让金等税费合一,改为在房产保有阶段统一征收的物业税。我国房地产是住宅私有而土地国有,住宅所有者只对土地拥有70年的使用权,而不是像大多数国家那样的永久产权。房产税属于财产税,是对产权所有者征税,而我国居民对于土地并无产权,如果对居民仅有使用权的土地征收财产税,存在法理障碍。
  此外,在征税技术上还存在较大的争议。目前比较可行的有两种方案,第一套房不征税和人均多少平方米以内不征税,各有利弊,需要进一步讨论。如果按人均40平方米以内不征税的话,信息支撑没问题,所有家庭的房屋使用面积可以一网打尽。但如果按这种方式征税,有一些情况老百姓会觉得难以接受。网上有这样一种情景假设,假如一家三口有一套120平方米的房子,人均平均40平方米,不到征税标准。结果出现意外事故,孩子不幸车祸身亡。父母悲痛欲绝之际,当当当有人敲门,对不起,你们家情况变化,该交房产税了。这个极端的事例说明,这种免税方式虽然看似严谨,但出现类似假设情境了,老百姓会觉得难以接受,政府也会很尴尬。如果按照另一套方案,即首套房子不征税,虽然可以避免上述尴尬情形,但可能会引发离婚潮。假离婚以后,原来的两套房变成一人一套房了。
  国外的征收经验:
  从日本、韩国、美国、德国等几个国家的税种设置来看,房产税的税种主要包括保有环节和流转环节两个方面,其中,对保有环节的征税是重点,以英国为例,直接来自于房地产转让的税收仅占全国总税收的1%-2%,而来自房地产保有环节的不动产税和经营性不动产税,占总税收的30%左右。
  再看美国,美国大多数地区的房产税税率在1%-2%之间。通常,这个税率由县政府最高决策机构--县政委员会,根据年度预算需要提出建议,并经公开听证后确定。县政府设有专门的房地产价值评估部门,评估房产的价值,然后按照确定的这个价值,乘以税率算出房产税。
  在德国,各州的土地购置税标准不同,从3.5%到6.5%不等。购房后,房屋所有人每年还需要缴纳土地税。土地税为地方税种,与个人收入完全无关,其标准由地方制定,并由城镇自行支配。税率与房屋的大小、房屋的价值以及土地价值相关,指定的标准主要参照税务局公布的土地价值。对不同建筑时间、建筑类型和所在地人口数,土地的价值衡量指数从3‰至10‰不等,土地衡量指数乘以土地价值,再乘以每个联邦州自己制定的税率(如柏林为810%,法兰克福为460%)便是应交的土地税。在柏林较好的住宅区,有的80平方米的住房土地税约为每年150-200欧元。但这个数字不具代表性,不同城市和城内不同区域的土地税可能大相径庭。
  所谓二套房税,是指居民登记使用的第二套及第二套以上住房需要缴税,不管这些住房的主人是否是住户本人。也就是说,这既可能是房主自己拥有并使用的二套房,也可能是租住的。不少德国人拥有登记使用的二套房,比如海边的度假房等。以德国首都柏林为例,二套房税的征收标准是该套住房不算杂费出租价格的5%。柏林市税务管理部门的新闻发言人卡特琳比尔维特女士介绍,二套房税由地方征收,与住户的收入无关。在柏林正式登记使用第二套住房一年以上的人需要征税。夫妻由于就业原因使用的二套房或二套房用于满足护理要求等特殊情况则免征此税。
  结语:
  关于征税的艺术,18世纪的法国财政大臣哥尔柏曾将其形象喻为拔鹅毛,最高境界应该是拔到最多的鹅毛,听到最少的鹅叫。如果以此标准来看待我国的房产税,可谓是一根鹅毛尚未拔到,却已经听到遍地鹅叫。不过,由于房产税的具体方案尚未正式出台,最终会以怎样的面目亮相都是未知,现在评述其得失还为时尚早。
张冀巍律师
2015年3月13日

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