借名买房的法律风险
近年来，针对房地产市场出现的问题，各级政府纷纷出台相应的调控政策，其中就包括了限购。为了在政策和利益间寻求出路，借名买房便应运而生。借名买房，顾名思义，是指实际出资人（借名人）借用他人名义购买房屋，将房屋登记在他人（出名人）名下，并约定由实际出资人享有房屋实际权益。然而，这种看似精明的选择，却暗藏法律风险。
一、形成借名买房的常见原因
（一）规避因身份造成的购房限制。这是借名买房的最常见原因。 限购令及特殊性质住房政策的影响，使很多有住房需求的人基于身份原因无法购买房屋。还有一些单位对内部职工购房有优惠条件，为了能够低价购房，不少人会选择借名的方式。
（二）贷款限制。由于房价上涨和银行贷款政策的调整，一些人虽有购房资格，却因收入、年龄等种种原因，无法取得银行贷款。
（三）转移财产或逃避债务。将房屋登记在他人名下，能够使一些有特殊考虑的人不露富，也是某些债务人逃避债务或执行的常用手段。
二、借名买房的法律风险
（一）借名买房合同或被确认无效
北京市高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》第十六条规定：借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。借名购买其本人不具有资格的政策性住房，损害了社会公共利益，其双方之间的协议无法得到法律的认可。
（二）借名人易发生房钱两空的后果
借名购房通常发生在亲属或朋友之间，双方因关系较亲密，往往不会签署书面协议。一旦出名人不认可借名买房的关系，按照谁主张谁举证的民诉法规定，借名人需要承担非常重的举证责任，才有可能要回房屋的所有权。这对于缺乏法律意识和证据意识的普通人来说并非易事。
不仅如此，由于房屋登记在出名人名下，其可在借名人不知情的情况下直接将房屋出卖给第三人、设立抵押，还可能因为出名人的债务而导致房屋被查封。如果一旦发生第三人善意取得房屋所有权的情况，即使法院认定双方之间存在真实的借名买房关系，基于保护交易安全的价值取向，借名人仍会面临丧失房屋所有权的后果。
（三）出名人的资信可能受到不利影响
由于房屋价值大，价格高，购房一般都会伴随着申请贷款的问题。这种情况下，出名人往往不仅要出名购房，还要出名办理贷款。可一旦借名人不按规定还款，银行则不仅有权依据合同追究出名人的法律责任，将出名人送上被告席，还会在银行征信系统留下记录，给出名人造成不利影响。
三、法律建议
借名买房看似曲线救国，实则暗藏风险。对于规避政策、法规的借名买房行为（如借名购买经济适用房）不要采用。对于不违反政策、不违反法律强制性规定的借名买房，要树立证据意识，特别是借名人，一定要签订书面的协议，保留出资凭证、付款凭证、购房合同等票据、材料，以防在出名人对借名事实不认可时，向其主张权利。
郝亮亮律师
2015年9月21日
