作为律师，我们经常会接到因购买二手房出现纠纷的咨询。同时，我们也会遇到一些风险意识比较强的客户，会专门聘请律师全程陪同其签订房屋买卖合同。其实，买房子是一个家庭重中之重的大事，但是买方经常因为购房前缺乏风险意识，过于信任卖方或中介，而未能及时发现潜在的问题，给自己造成了不必要的损失。因此，本律师根据以往的经验，特总结出以下几点购房时需着重注意的事项，供大家参考。

　　1、确认房屋权属及能否上市交易。

　　首先，通常买方会核实房产证及卖方的身份证，以确定是否为同一人，确认后就认为没问题了。但恰恰相反，有可能房屋存在共有人，如配偶，所以应要求共有人共同签订房屋买卖合同，或由共有人出具确认函，确认同意以何种价格出售该房屋；其次，如房产证上有抵押的信息，则需确认抵押权人以及是否能够解抵押；第三，查看房屋性质，以确定房屋是否能够上市交易，如经济适用房就要格外留意发证时间是否超过5年。如是公房，则要确认原单位是否同意出让等情况。

　　律师建议买方与卖方共同去房管局或产权单位查询该房屋的信息，以防止某些人伪造房产证或身份证，或隐瞒房屋的权属及交易问题。

　　2、确认买方的资格。

　　很多情况下，买方往往只注意卖方的资格，忽视了自己的资格。如买方因资信问题贷款批不下来，或批贷的金额低于预期的金额，而自己又没有其他支付能力，就面临违约的问题。再如，中介告知买方是符合购房政策的，但是实际可能存在不符合的情况，买方并没有核实清楚。或者有的买方明知自己没有购房资格，却先签订购房合同，准备把原有房屋出售后，再办理新房的过户手续，但迟迟无法出售原房屋，最后不得不支付违约金。

　　律师建议先向银行、社保、税务等机构查询，核实自己因购房可能涉及的相关资格问题，以减少不必要的风险。

　　3、确认合同内容。

　　签订合同时要注意是否为标准版本的合同，以及合同内容是否填写完整，是否符合双方的约定，如各种办理手续和交款的日期或期限是否明确。除了标准模板的主合同外，通常还可签订补充协议。在补充协议中，一定要将双方特别的约定写明，如有户口的何时迁出，否则应支付违约金；或附带赠送特殊会员卡的，余额是多少、何时可交付，以及卖方未隐瞒该房屋可能影响出售的重大瑕疵的承诺，否则应解除合同并支付违约金等。

　　律师建议在签合同前，多了解一下房屋的相关信息，如果是为了孩子上学买的学区房，则应该要求卖方配合去公安户籍管理部门查询一下房屋是否存在已经占用了入学名额的情形。再如，可在不同时间去房屋附近转转，晚上安静时可能发现有严重影响生活的噪音等情况。总之，无论是卖方的承诺还是中介的承诺，均应要求落实在书面上。不要受到中介饥渴营销或疲劳战术的影响，而急于签订购房合同和付款。

　　4、合同履行过程中如发生重要信息变更，需要留存书面证据。

　　该原则不但适用房屋买卖合同，亦适用其他各类合同。双方在买卖房屋过程中可能前期沟通的比较融洽，会对交付房款、交接房屋或解除合同等作出新的口头约定，待双方闹僵时，再想证明是哪一方违约在先则比较困难，而只能根据原合同的约定确定违约方。

　　综上所述，二手房买卖交易环节多，任何一个环节不注意都可能发生纠纷，在此无法一一列举，但希望通过对上述主要风险的提示，可以增强购房者的风险防范意识和法律意识。如果条件允许，更可以选择在律师的帮助下顺利完成二手房买卖的全部手续。

　　北京岳成律师事务所

　　刘野律师
2015年8月14日