业主委员会是业主的代表，其作出的决定将直接约束业主。而业主委员会的主任，对于关切业主利益决定的作出，一般更是会起到举足轻重的作用。可是近年来，全国各地出现了很多业主委员会主任遭罢免的事例，所谓的罢免程序也是花样百出：有被房管局一纸公函要求罢免的，有被业主委员会其他成员张贴公告通知其被罢免的……被罢免的业主委员会主任对该事件的有的满心委屈，有的据理力争，甚至有的对簿公堂， 要求确认罢免程序的违法性，但由于缺乏法律依据，至今还没有明确的解决方案。那么，更换业主委员会主任的合法程序究竟该是什么呢？

　　就目前情况来看，《物权法》、《物业管理条例》、《北京市物业管理办法》、以及《业主大会和业主委员会指导规则》仅对于业主委员会主任的产生办法进行了规定，即业主委员会主任由业主委员会成员推选产生，但对于更换程序并没有作明确规定。这种无法律依据的状况确实在实践中引发了不少问题，各界回应也不尽相同。结合自身对法律及法理的理解，笔者认为所谓的更换情形应该区分为以下两种情况，分别讨论该种情况下更换业主委员会主任的合法程序：

　　第一种，更换业主委员会主任的实质是撤销了业主委员会的成员身份。在这种情况下，根据《物权法》第十一条、第十二条的规定，应当由业主共同决定，并经专用部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主委员会是业主代表，更换业主委员会成员对业主的利益是产生实质影响的，故，需要满足法定程序和法定条件方才产生效力。

　　第二种，业主委员会内部推选其他委员担任主任职务，被更换的成员并不因此丧失业主委员会成员的身份。这种情况下，上述法律并没有明确的规定。因为该内部推选行为并不涉及业主的根本利益，那么在不违反上位法规定的情况下，业主委员会可以根据需要制定自身的议事规则，明确具体的选举和罢免方式。在业主委员会议事规则没有明确规定的情况下，结合《业主大会和业主委员会指导规则》第三十二条、第三十八条的规定，业主委员会的决议应当由过半数的委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上同意。

　　作者：郝亮亮（岳成律师事务所）
2015年4月27日