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我国商品房地下车库的产权归属

  我国商品房地下车库的产权归属
  吴莹洁
  《中华人民共和国物权法(草案)》曾规定,“会所、车库的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,除建设单位等能够证明其享有所有权外,属于业主共有。”一时间,全国各地的开发商纷纷赶在《中华人民共和国物权法》正式出台之前出卖地下车库,准备捞上最后一把。2007年10月1日,《中华人民共和国物权法》正式实施,第74条对停车位、车库的规定删除了草案中的上述规定。显然,地下车库的权属问题在理论上有着重大的争议,人们从各种角度提出了不同的观点。与此同吋,业主与开发商之间因停车位的权属问题引发的纠纷也时有发生,但是全国各地对相同或类似案件的判决结果却可能大不相同。探讨最具代表性的商品房地下车库的产权归属特别是在没有约定或约定不明时的权属问题无疑有着重要的理论及现实意义!
  一、地下车库的原始所有权人为开发商
  1、地下车库属于建筑物的“专有部分”。
  成为建筑物的专有部分所有权的标的必须具备构造上的独立性和利用上的独立性。
  地下车库具备构造上的独立性。
  构造上的独立性又称“物理上的独立性”,系指一专有部分须与其他区分所有人的专有部分或共有部分有隔离的遮蔽设备,而此设备通常也需为建筑物本身的结构。在判断地下车库是否具备构造上的独立性问题上,现在人们已经放弃了“封闭性”这个严格的标准,转而采取“观念上的墙壁”的见解。地下车库虽不一定四面都有隔离设备,但其有固定的界限标明范围,可以使人在观念上将一部分与其他部分区分开来,具备作为所有权内容的适于从物理上加以独立支配的构造,因此,从明确区分上看,构造上的独立性已经获得满足。
  (2)地下车库具备利用上的独立性。
  利用上的独立性又称“机能上的独立性”或“经济上的独立性”,指各区分部分需与一般独立的建筑物相同,具有能满足人们生活目的的独立机能。能够单独使用并具有独立的经济效用。地下车库能够单独满足人们停放车辆的需求,显然具有利用上的独立性。有人以地下车库内通常会有排水管等共用设备存在为由,主张地下车库不具有利用上的独立性。但实际上,首先,上述共用设备仅占地下车库的很小的部分,其他部分完全能够提供与独立的建筑物没有实质性差别的排他性使用机能;其次,其他区分所有人对共用设备的使用管理不会对地下车库的排他性使用产生限制乃至防碍;再次,地下车库所有人对地下车库的使用不会对共用设备的保存及利用产生影响。可见,在地下车库存在共用设备的情况下,其在利用上亦具有独立性。
  可见,地下车库具备构造上及利用上的独立性,属于建筑物中的专有部分,而非归全体业主或部分业主共有的共有部分。
  2、地下空间权理论
  空间权分为空间所有权与空间利用权两种。空间所有权是指权利人依法对地表上下一定范围的空间所享有的占有、使用、收益、处分的权利,空间利用权是指依法律或约定对地表之上的空中或者地表之下的地中一定范围的空间享有的用益性民事财产权利。我国现行法律对空间权没有作出明确规定,因而理论界一般借鉴国外“土地所有权人即地表上下一定范围内的空间所有权人”的立法经验,主张我国应从立法上确认土地所有权人的权利及于地表和地表上下一定范围的空间。由于我国的土地属于国家和集体所有,公司、企业、个人等主体只能享有空间利用权,而不能拥有所有权。国家、集体通常并不直接开发、利用空间,而是按照所有权与使用权相分离的原则,将空间利用权依法让与公司、企业、个人等主体使用,因此,空间权的核心问题是空间利用权。
  空间利用权属于物权法上的用益物权,即权利人对地表上下一定范围内空间的使用、收益并排除他人非法干涉的权利。其必须遵循物权法的物权法定原则、一物一权原则及公示公信原则。空间利用权主要包括以下几方面内容:一、空间利用权的客体是地表上下一定范围内的空间,至于该范围有多大,一方面取决于建设、规划等行政主管部门的规定,另一方面取决于地表上建筑物、附着物建造及使用所必须的空间;二、权利人必须按照建设、规划等行政主管部门确定的用途使用空间;三、权利人享有独立地支配一定的空间并排除他人非法干涉的权利。因物权法的一物一权原则,空间权一经设定,权利人就取得了独占使用的权利,且这种权利可有效对抗第三人。
  我国现行的《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行规定》等法律、法规、规章明确规定国有土地使用权可以依法有偿让与法人单位和个人使用,但并未明确土地使用权人是否有权取得地表上下一定范围内的空间使用权,当然也就没有界定地表上下一定范围内空间“量”的标准。对此问题,各国的空间权立法都没有明确规定,通常是以满足土地实际利用的空间为限,一般对土地开发作出15-20米的深度限制,以确保地铁等公益设施的规划建设畅通无阻。也就是说土地使用权人可因合法使用土地或依法律的明确规定而对所使用土地地表上下一定范围空间享有使用的权利,该空间范围依使用目的的不同而不同。若将空间用于种植,空间使用权的范围应当包括地面之上植物生长的一切必要空间及地面下植物根系生长、为种植目的的凿井汲水等所需的空间;若将空间用于建造建筑物,土地使用权人享有使用权的空间范围应当是法律允许的建筑物的高度,以及建筑物基础工程的稳固性所需的地下空间和建筑物通风透光所需的空间。但不能影响地铁等公益设施的建设。
  深圳市规划国土局起草的《城市地下空间使用条例(送审稿)》规定:地表土地使用权已出让或划拨,并批准建设建筑物、附着物的,视为土地使用权人已取得该宗地地表以下至建筑物、附着物的最深基础平面以上的地下空间权;除此以外的地下空间由政府依法出让。该最深基础平面的深度应满足地面上建筑物、构筑物的基础工程之稳固、安全的需要,应由建设、规划等行政主管部门依照现代建筑理论技术来确定。深圳市的上述规定对我国将来的空间权立法有着重要的借鉴意义。由此,建筑物土地使用权人享有使用权的地下空间范围可界定为:该宗地地表以下至建筑物、其他附着物的最深基础平面以上一定深度的地下空间。
  综上,建造地下车库的地下空间处于地表以下至建筑物、其他附者物的最深基础平面以上,而这部分空间是土地使用权人即房地产开发商在地表上建造建筑物、其他附着物的基础工程所必须的,在土地使界权效力所及的范围之内。因此,建造地下车库的地下空间的使用权属于房地产开发商,地下车库的原始所有权也应属于开发商。
  3、地下车库初始化登记在开发商名下。开发商在取得土地使用权及相应的批准手续后,投资建造了地面建筑物及地下车库等。
  《中华人民共和国城市房地产管理法》颁布施行以来,商品房的产权登记工作开始进入规范化轨道。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第六款明确规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。所以开发商开发建设的商品房建成后,要首先登记确权之后才能对外销售。现实中商品房的购买者,几乎全部是委托开发商为其办理所购房屋的所有权证书。他们甚至将提供所有权证书作为开发商的一项合同义务。于是,当开发商为购房者办理权属证书时,一方面要先以自己为所有权人申请初始登记,同时申请对初始登记予以注销,为购房者申请转移登记,申请登记的同时申请注销。这说明地下车库的初始化登记是在开发商名下的,从一个侧面反映出地下车库的原始所有权人应为开发商。
  二、开发商与业主可通过约定确定地下车库的产权归属
  物权法作为私法的一个重要组成部分,亦应奉行私法领域的基本原理--自治。通过私法自治,能够很好地协调各方利益,实现各种利益归属的最大化。关于地下车库的问题,既然开发商首先取得了地下车库的所有权,开发商当然可以与业主通过各同约定来对其有所有权的地下车库予以处置,来体现其自身的意志和利益,这一点与普通物品所有权人对其物品的处置并无不同。《中华人民共和国物权法》第74条的规定为开发商和业主约定地下车库的产权归属予以法律保障。
  三、没有约定或约定不明时地下车库的产权归属
  在开发商与业主没有约定或约定不明时,如何确定地下车库的产权归属呢?
  (一)笔者对目前“地下车库权属”各观点的评析
  1、第一种观点“地下车库是商品房的附属设施,相对主物的商品房来说是从物。”
  该观点是将商品房与地下车库的关系视为是主、从物的关系,笔者认为其对商品房与地下车库的法律关系界定是错误的,因而也会导致其对地下车库权属认定的错误。地下车库与房屋的关系与电梯和建筑物之间的关系不同,地下车库不仅具有使用面积和建筑面积,并且还可以离开地面上的房屋建筑物而独立存在,具有作为所有权客体的物所必备的特性;从实物形态上看,地下车库可以通过划线与其他停车位相隔离,具有构造上的独立性,还可以与地面上的房屋相分离而单独使用,在空间上能够个别的、单独的存在,具有使用上的独立性。因此,地下车库与房屋之间不具有主、从关系,地下车库不是房屋的附属物,房屋的所有权转移并不意味着地下车库的所有权、使用权也一并转移。
  2、第二种观点“商品房出售后,开发商因不拥有土地使用权而丧失了对地下车库的所有权。”
  该观点认为,小区商品房出售后,其土地使用权亦随之转移给全体业主,土地使用权转让后,地下车库的所有权也随之转让。的确,地面上的建筑物、构筑物是随土地使用权转让而一并转让的,但这仅指地面上的建筑物,并不包括利用地下空间建造的地下车库,地下车库是地下建筑物,不能适用上述一并转让的原则。因此,由于地下车库构造上及利用上的独立性,虽然在地面上的建筑物、附着物全部出售后开发商已不再拥有小区土地使用权,但仍然可以拥有地下车库的所有权。
  3、第三种观点“地下车库的产权归属取决于建设成本是否分摊。”
  该种观点认为,如果地下车库的建筑成本已分摊到商品房的开发成本中,则其产权属于全体业主,反之属于开发商。这种观点是不正确的。某一商品的制造费用是否计入另一商品的成本,不应成为所有权归属的判断标准。例如,电视机生产厂商会将生产中废品的费用计入产品的成本中,但法律上不能认定电视机的购买者亦享有废品的所有权;电视机的生产线也会逐年通过折旧计入电视机的成本,法律亦不能据此认定在生产线折旧完毕后,生产线的所有权属于该生产线生产出的电视机的全体购买者。
  4、第四种观点“地下车库的产权归属取决于建筑面积是否分摊”。
  该观点认为,如果商品房的建筑面积已经分摊到商品房的公摊面积中,则其产权属于全体业主,否则属于开发商。该观点是正确的,因为业主已经支付了地下车库所占面积部分的相应对价。但有一点需要注意:根据建设部颁布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)第八条(公用建筑面积由以下部分组成:电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室、以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积)、第九条(凡已作为独立使用空间销售或者出租的地下室、车棚等,不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积)的相关规定:通常情况下,地下车库的建筑面积是不应分摊至商品房的公摊面积中的。
  5、第五种观点“没有约定或约定不明时应推定为业主共有。”
  该观点认为,在开发商与业主就地下车库的产权没有约定或约定不明时,推定其产权归业主共有。《中华人民共和国物权法(草案)》就采纳了此观点。但笔者并不认同该观点,具体原因将在下面阐述。
  6、第六种观点“没有约定或约定不明时应推定为开发商所有”。
  该观点认为,在开发商与业主就地下车库的产权没有约定或约定不明时,推定其产权归开发商所有。该观点是正确的,但应排除一种情况,即地下车库的建筑面积已分摊到各个业主。具体原因将在下面阐述。
  (二)笔者的个人观没有约定或约定不明时地下车库原则上应归开发商所有,除非其建筑面积已分摊到各业主。
  上述各观点从某一个方面讲都有一定的道理,但笔者认为就地下车库的产权归属开发商与业主首先可以通过签订《商品房销售合同》或其他方式进行约定,双方就此问题合意达成的结果是没有争议的。但当双方没有约定或约定不明时,地下车库原则上应归开发商所有,除非其建筑面积已分摊到各业主。
  (三)原因分析
  1、容积率计算方法
  在建筑术语中,“容积率”为小区的建筑总面积占土地面积的比率。小区中,有的建筑物分摊土地使用面积,有的建筑物则不分摊土地使用面积,原则上只有计算容积率的建筑物才可以取得相应宗地土地使用权的面积份额。而一些共有的建筑物是不计算容积率的,如电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道等。因其没有分摊到任何土地使用权的面积份额,所以不可能有独立的房屋所有权和土地使用权,其权利只能依附于计算容积率的建筑物之上。当开发商将商品房住宅小区的房屋单元全部售出之后,不计算容积率的建筑物的权利将转移给全体业主,归全体业主共有。
  因此,地下车库的建筑面积如果分摊到了各业主,即该部分建筑面积已计算了容积率,那么在开发商与业主没有约定或约定不明时,地下车库的所有权应归全体业主,否则,均应恢复其原始状态,即归开发商所有。
  实践中,地下车库的建筑面积很少进行分摊,有些地区为了鼓励开发商修建车库,做出了地下车库不计算容积率的规定。如《汕头市市区住宅建设项目非经营性架空层及地下车库容积率和报建费用计核暂行办法》规定:地下车库部分的建筑面积,不计算容积率,并免予征收相关报建费用。重庆市规划局也修改了从2002年开始执行的将地上和地下建筑面积之和作为“建筑总面积”计算容积率的规定,地下车库的建筑面积不计入容积率。
  2、为业主共有的弊端
  导致业主内部的不公平
  当地下车库所有权属于全体业主时,由于业主大会和业主委员会组织机制上的限制,可能会对单个业主造成更多的经济负担和生活不便。由于我国目前尚做不到一户一车位,即便是车库所有权属于全体业主,需要车位的业主也不应无偿地使用车位,因为全体业主分摊购买的价值巨大的车库不能由个别业主长期无偿使用,否则必然是对不需要或不使用车位业主权益的损害。既然每一业主都为车库支付了购买费用,该费用需通过向使用者收取租金或车位购买费的形式予以收回。在租赁车位的情况下,租赁关系的长期存在实质使地下车库成为一种经营性资产,通过车库这一经营性资产的运用,不使用车位的业主要收回公摊费用,只能以“自己人赚自己人钱”的方式赚取其他业主的车位使用费;而使用车位的业主在交付了公摊费用后仍然要支付车位租赁费。购买车位的情况亦如此。可见,车库属于全体业主的制度安排,对业主间的利益是有失公允的,而且在车库使用过程中,因不停地存在利益博弈,会使业主间的关系更加复杂化。
  导致开发商转嫁成本开发商在建造地下车库时是有专门投资的,要承担额外的风险。若将车库转移给全体业主所有,开发商为实现其预期利润,必将使“羊毛出在羊身上”,会通过提高房价等方式实现自己的利润,最终损害的还是无车业主的利益。或想尽―切办法将地下车库约定为其所有,导致业主最终还是“竹篮打水一场空”。
  不利于地下空间的开发利用我国现在停车位数量的不足还是一个普遍性的问题,若在没有约定或约定不明时归业主所有,必将影响开发商建造地下车库的积极性,不利于地下空间的开发利用。
  3、归开发商所有便于操作。
  若在开发商与业主没有约定或约定不明时,地下车库归开发商所有,开发商可以根据实际情况决定或祖或售,可以最大限度地发挥地下车库的作用而不导致业主间的矛盾,产生良好的社会效益,奏响和谐的音符。

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